首页法律知识民商法信托法信托知识孙立:“链式信托”产品：在法律边缘行走

孙立:“链式信托”产品：在法律边缘行走

发布时间：2019-08-31 22:46:15

经验表明，整体全面竞争将产生多败格局，任何一个参与者的收效是徒劳且无益的，无一例外谁都参与了一场“零和博弈”。但是如果针对目前房地产信托市场的局部竞争而言，则先期“跑马圈地”的做法，极有可能争取到可观的市场份额。 (本文已由重新编辑)

前不久，北国投的总裁王晓龙提出的“链式信托计划”，让笔者真实感悟到了“212文件”之后房地产信托艰难的变种之路。因其特别之处在于信托公司终于由原来房地产信托市场的坐商向行商转变，且需要亲手来嫁接房地产信托的投融资双方，所以北国投的“链式信托计划”多多少少吸引了信托业和房地产市场的双重注视。(本文已由重新编辑)

链式信托的核心魅力即是通过合法的信托融资平台、相对成熟的地产项目对接以及实力强大的买家支持，来共同搭建房地产信托的私募方程。该案中提到链式链接主要有这样几个层次：一是信托规模上的总信托与子信托的伞状链接；二是信托财产运用中的相关监督机构和利益群体的链接，其中包括商业银行、保险公司、律师事务所、会计师事务所，以及房地产评估和咨询评价机构；三是不同信托标底的多元化的链接，其中包括权益性投资标底、物业性投资标底、一二级土地开发的投资标底和置业购买式的投资标底；四是不同信托模式的链接，其中股权质押融资、实物抵押融资、债权融资等等都会成为信托融资的不同模式；五是不同信托存续期限的链接，其中包括一个灵活的3＋2模式和5年的信托模式。

在该案中，我们看到将会由北国投牵头成立一个信托公司投资联盟，这一联盟将以联合发行为原则、，同时根据融资盘子的大小及包内资产来设计总信托和子信托，且总信托和子信托将同时投资于一个项目。按照北国投的说法是，每个总信托的规模保证在5~10亿的资金规模，对于项目相对较大的地产商而言，这显然是个福音。(本文已由重新编辑)

此外，该信托计划投资方式的多样性也吸引了房地产链条中不同的资金寻求者。特别是其针对房地产开发的整个过程、针对不同阶段的资金需求来提供资金支持，其中包括支持一级土地开发，支持大规模收购的收租地产，比如出租写字楼、别墅等等，甚至包括出租酒店。这类针对性很强的设计无疑具有相当的吸引力。(本文已由重新编辑)

而在信托期限方面，北国投也设计了“3＋2”和“5年”这两种灵活的模式。关于“3＋2”的模式，可以理解为是一种“贷款收益+股权投资收益+激励性收益”的有机结合体。同时根据不同投资人对风险的偏好程度，将房地产开发环节中的利益进行了分割。而“5年”的投资模式则好像贯穿了房地产开发的整个过程，可以说是绝对意义上的长期投资。

在产品介绍中，我们还看到北国投将引入优先股的创新概念。对此，我们依据目前《公司法》的相关规定认为，如果北国投要将所持股份享有优先分红的话，显然已超出目前《公司法》规定的范围。尽管这种做法并不被法律所禁止，但却走入了法律的一个空白领域，同时在实际操作中也缺乏相关的登记及公示制度，由此可能出现的问题是：这种优先权利的强制效力如何？优先分红的权利是否能为法律所确认并得到保护？优先分红的权利将对哪些主体产生强制效力，是否对第三人（如债权人等）有效力等等？(本文已由重新编辑)

对此，我们建议还是将信托收益转化成股份转让溢价为好。这样做不仅可以减少合同主体，简化法律关系，而且操作起来也要容易得多。