房地产信托投资基金（REITs）的模式探讨（演讲稿）

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加拿大亚太国际集团董事局主席林国雄：

我是华侨，，第一是银行的不良资产比率比较高，达到了80％以上，有多少万亿的不良资产，其中大部分是房地产的。第二个问题是中国经济的出口是很好的，经长增长、GDP增长达到8％以上是很好的，但是股市很差的。股市在1100点左右，从几年的2200多点下跌了60％。中国经济面临两个大的问题，我提一个方案，可以解决这些问题。这个方法就是在国内搞房产基金就是REITs，为什么这么讲？我可以跟大家分享一下，在加拿大的经验。房地产基金，在加拿大是一个以外诞生的，不是设计出来的。

在1990年初，当时，很多的投资基金是开放式的，他们可以投资股票，加拿大的基金有投资股票的，也有投资房地产，有一些是可以赎回的。九十年代，加拿大的房地产基金出现了很大的问题，投资者原来是购买房地产基金的，本来是可以赎回的。地产一下跌，房地产就无法卖出去，就无法赎回，如果可以卖出去，价格就下跌了一半，亏损就很大。所以对加拿大的经济就带来了震撼。加拿大政府就在想如何解决这个问题，最后想的办法就是跟美国学习，将原来不流通的房地产基金上市，在股票市场进行挂牌买卖，等于股票一样，这样方法一出来后，就解决了当时的危机。

大约在91、92年左右，距今已经有10多年，这种模式差不多取代了股票市场。现在的加拿大没有人投资股票，一定要将股票包装成房地产类的股票才有人购买。为什么投资者想购买这样的股票。房地产基金最大的特点就是，法律规定这家房地产基金所有赚到的资金起码90％要派给股东的，这与一般的房地产公司是不同的。国内现在有1200家公司，有多少家公司是分红利给大家的，很少的。但是法律规定房地产基金要将利润的90％派给大家的，这样大家就喜欢。

房地产基金的管理层和拥有者是分开的，管理基金的人是专业的管理团队，不是大股东，上市公司是有大股东的，他们是控制董事局的，有的时候大股东要挪用公司的资金，但是房地产的基金管理的队伍事没有公司的股份的，他们是纯粹的专业管理团队，所以管理是有透明度的，所以投资者对房地产的基金是特别喜欢的。

例如说，加拿大去年平均的分红率是8％，100加元投入房地产基金，一年内可以拿回8元分红。分红这么多，还有一个原因，就是税务的优惠。因为房地产基金是不可以保留自己的资金，所以在法律上来说是不用纳税的。观念是这样的，基金不是公司，赚钱是给投资者的，所以不需要交纳税务的，所以法律规定基金只要将专区的90％利润分给股东，就不需要交税。同样一个作房地产的公司，，在加拿大也要加纳55元，但是对房地产基金不用交纳税，前提条件就是将90％的利润分给股东，而且管理团队要透明，而且要将赚得的利润90％分给股东，所以发展到现在，房地产基金在加拿大已经发展到了已经不是房地产才做的信托基金。

如果一个汉堡包公司要想融资，在股市是无法融资的，就要将汉堡包公司变成一个汉堡包地产公司才可以融资，而且公司要有一个固定的现金流，投资者购买一个产品，希望每一年100元投资进去，可以拿回108元，这就要求企业必须有固定的现金流。房地产行业就有这样的特点，因为他们销售产品可以回收资金。例如购物中心租赁铺位可以有稳定的现金流，还有酒店也可以有固定的现金流。写字楼也可以达到固定的现金流，他们可以和客户签订五至十年的租赁协议，只要你有固定的现金流就可以做房地产基金。房地产基金在国外，尤其是加拿大、澳大利亚是非常流行的，发展到现在，在这些先进的国家，基本上所有的购物中心和写字楼都给这些房地产基金购买光了，因为投资者对这些产品太欢迎了。所以全社会的资金都放在房地产基金里面了，如果在中国大陆，有房地产基金的化，投资者就会购买的，如果房地产基金在股票市场上市，就可以拉升股市的问题，现在的股市存在很多的问题，例如大股东挪用资金，不派红，但这些房地产基金是不允许的。

大家看一下数据，现在国民存入银行里面的有13万亿的人民币，在股票市场里面投入了1万多亿元，这就是说，平均来讲，1个中国人有1万元，其中9000是放在银行，1000元是放在股市的。这就说明投资者对股票市场是没有信心的，宁愿将资金放在银行，也不进行投资。如果房地产信托基金出台的话，可以讲1万元中的1000千元放在房地产信托基金里面，这就等于现在所有的股票市场的资金的总和。房地产信托基金也可以解决房地产市场的不良资产，为什么有这么多的不良资产，这是因为发展商没有融资的渠道，我们在加拿大发展一个商铺，自有资金只有有50％，向银行贷款50％就可以了。现在国内的发展商100元的项目，自有资金只有5—10元，其他的都是向银行借的，没有融资的渠道，都是贷款。你发展一个项目，项目是很大的，如果你自有资金有就没有问题，不成功的话，这些资金是贷款的，就变成了不良资产，问题就大了。项目失败后，因后要收回去这个项目，就变成了不良资产。所以发展商的风险由银行来负担了。

银行一年收取的利息只有10％左右，所以收益和风险是不成比例的，如果银行将发展商的项目收回来，就成了不良资产。反之房地产基金出现了，就会出现更多的融资的渠道，减少不良资产。

例如家乐福需要一个项目，开发商就要购买土地，进行拆迁，要进行楼盘的建造，这些都是有风险的，你的资金从哪里来。如果有房地产基金的话，你跟房地产基金管理公司谈这个项目，告诉他们家乐福已经跟发展商签约了，他希望在广州某个地区，例如天河搞一个50万平方米的大卖场，愿意出的租金是多少，可以签约多少年的租约。房地产基金评估后，认为风险是可以接受的，就将这个项目购买下来，先给你一些基金，这些基金不是借给你的，而是给你的。因为我们要跟您签约，你的房屋盖好以后，要卖给我的，我们是来收购你的商场的，条件是我们支付建造的资金，你可以拿一部分的资金发展这个项目，如果发展得不成功，没有问题。因为这部分资金是我们给你的，我们也要承担风险的。

所以房地产基金对中国大陆的房地产会起很大的作用，多了一个融资的渠道。融资并不是贷款，我们是购买过来的，融资的额度是多少？额度是非常惊人的，我们粗略的计算过，在中国大陆大概有一万亿元左右，这等于国内股票市场融资的总额。在香港发行A股、H股和红筹股的总额大概也就是一万亿元。今天的香港已经有了房地产信托基金，就是领汇基金，他们的融资额度是200亿元，但是排队购买基金的资金是3000亿元，一个项目融资的额度达到了3000亿元。所以在香港房地产基金是有足够的能力，在几年内将国内基本上所有的购物商场、酒店、写字楼都购买去的。我说的这一点，很多认为是不太可能的。这个情况在加拿大和澳大利亚已经是现实的情况，所以从发展商的角度来讲，除了向银行贷款外，还可以向房地产基金融资。

我希望在国内也很快的推出房地产基金，跟以前国内公司的A股、H股一样可以在国内上市，所以在这方面进行合资的话，我希望将来可以过来跟各位进行交流。谢谢大家！ (本文已由重新编辑)