一家之言:中国个人集资建房的制度分析

　近日，温州集资建房的新闻吸引了无数眼球，要求就此事采访我的媒体也络绎不绝。对于温州一位商人所发起的“温州合作建房联盟”模式，不管成功与否，至少是国内房地产市场一种新的商业存在形式。我赞同有评论家所说的“应该给予其发展之空间”，但是对于这一新生事物，我们也应有一些理性思考。

可以说，个人集资建房“温州模式”是中国特殊的房地产市场逼出来的结果。国内房价快速飚升，把绝大多数居民排斥在市场之外，价格越调控越高，绝大多数民众对此十分不满，早就希望改变这种完全不利于消费者的房地产市场发展模式。所以个人集资建房的“温州模式”一出现，就立即引起关注。

温州个人集资建房事件成功的几率有多少？会对国内房地产会产生什么影响？带来哪些启示？

我找遍了手边所有文献，也没有找对个人集资建房的研究和界定。因此，我们只能按照一般性把个人集资建房分为两种形式：一种是个人独立聚集资金来建造个人居住所需要的住房；一种是把多个人的资金聚集起来，通市场或其他方式获得土地而建造自己所需要的住房，并根据事先约定来分配。

也就是说，在一个人集资建房中，不仅建房成本与收益完全由个人承担，而且地点选择、样式及材料也完全由个人来决定。而在多个人的集资建房中，成本与收益完全按照每个人在集资建房中所约定的份额来承担。由于个人住房消费倾向的差异性、住房建造的复杂性、市场变化的不确定性及住房建造过程中的信息不对称性等，就使得Ｎ个个人集资建房中的成本与收益分摊可能会出现非均质的状态，从而使多人集资建房的合约成本十分昂贵。

　个人集资建房的“温州模式”与Ｎ个个人集资建房的性质还有很大的差别。因为，从已披露出来的信息看，联盟的发起人明确表示希望从中获得３％赢利（尽管这种赢利是合约人意愿）。也就是说，这种集资建房已经演化成一种新的商业赢利模式。

　即便假定温州建房联盟是一种Ｎ个个人集资建房模式，那么这种模式为什么没有在其他地方而仅是在温州出现？特别是在北京，个人集资建房早就有人在做，但几年过去了，仍然是杳无音信。这可能与中国的土地公有制及信贷制度有关。因为，在土地公有制的情况下，特别是在土地拍卖市场还没有形成之前，公有土地基本上是通过政府协议转让进行。如果不能够靠近权力，没有一定的经济实力，要想获得土地并不是容易的事情。在土地拍卖市场出现之后，由于拍卖的规模大且价格也不低，个人集资建房要获得土地就更不容易了。比如，这次温州建房联盟也是由于房地产宏观调控导致土地多次流拍，才有机会获得的。(编辑)

　从发达国家的历史来看，其土地多为私人所有，土地基本上可以通过市场交易获得，但个人集资建房模式也并没有在这些国家盛行，更没有成为主流。据我了解，在房地产市场经过几百年洗礼的发达国家，个人集资建房所占的比重也不会超过１０％。其间可能不仅有制度环境的障碍，更重要的是这种个人集资建房的模式可能与现代市场法则背道而驰。

　尽管住房产品完全是一种非均质的产品，但是同样具有建造的规模效应和技术、知识、信息专业化分工的效应。再加上住房生产周期长、市场价格波动大，从而使得个人承担风险的能力无法与一个专业化的组织相比。尤其对保证中低收入民众基本生活需要的住房产品来说，规模效应更是十分明显。比如，第二次世界大战之后，为了在短期内大量建房，各国相继在施行住宅标准设计的同时，大力发展以预制混凝土为代表的工业化批量生产技术，使住房建造以工业化的方式来进行，大大提高了效率，降低了成本。

　从节约土地、资源与能源，提高住房供给体系效率的角度来看，中国要改善广大民众的住房条件，就应该推行住房建造的产业化、工业化，而并非是个人集资建房。首先由政府来积极地推行住房工业化政策，制定对住房建造的强制性工业化标准，并以此来建立起非营利住宅供给组织体系。这个体系不仅要反映消费者的需求，积极推行标准化生产，而且要在国家标准基础上完善国内住房建造体系，提高居民供给的覆盖率。(/)

　当然，如果个人集资建房只强调其住房的个性，而不计较成本，那就另当别论了。但是，在土地资源十分紧缺、能源十分紧张的情况下，对于这类个性化的个人集资建房模式仍需通过征收较高的土地资源税等方式加以限制。

　对于建房联盟这个分散组织中的许多个体来说，其谈判、签约及监督的成本也是十分高昂的，这种成本原本完全可以通过有效的市场价格机制来降低。相对个人集资建房，国内的许多单位建房一定要有优势得多，但政府之所以三令五申反对单位集资建房，就因为其效率低，不利于国内房地产市场的健康发展。

　尽管联盟发起人宣称其所建造的住房价格如何低，但无论从理论还是从经验上来看，个人集资建房的价格要优越于一个有效的房地产市场都是不可能的。只不过，目前国内房价由于非市场的因素不断飚升，效率大大降低。因此，要解决国内房地产市场的问题，就必须全面检讨目前国内房地产市场的发展模式，并对症下药，而不是要鼓励大家集资建房。可以说，国内房地产市场问题的关键还是政府的房地产政策存在严重缺失。尽管政府对此已有所认识，但由于特殊既得利益集团的阻挠，使得遏制房地产市场的有效政策迟迟无法推出。如房地产市场恶意炒作、价格操纵等问题都由于政府推出的政策不得力而泛滥。

“温州合作建房联盟”根据目前进入市场、获得土地的情况，并以此来比照周边的房价，计算得出可降低房价30%。但住房建造有一定的周期，如果在建房期间，周边房价持续下跌甚至跌幅超过30%，那么其节约成本可能为零甚至为负。到那时，个人集资建房的意义就荡然无存，这个分散组织所面临的问题也就大了。而且如果没有一种好的法律制度保护，其中弱势者的利益同样会受到严重侵犯。

总之，个人集资建房并不是什么新事物，它在中国没有多少生命力，也是与市场法则不相符的。个人集资建房的“温州模式”能否成功，具有相当的不确定性，即便成功也不可复制。国内民众之所以对这种建房模式产生极大关注，并不在于其有多少优越性，而是受困于目前国内房地产一系列的制度缺陷所致。