PE的中国之道:房地产企业与私募股权基金如何共赢？

非常高兴今天能在这儿跟大家见面。先介绍一下我们公司的情况，崇德投资基金是在私募股权基金进入国内市场成立的，05年8月份成立的基金管理公司，目前管理三只基金。我们主要的投资领域目前还是在传统制造业和传统服务业，当然也涉及到房地产业。所以我们的基金从企业的发展的不同阶段，我们比较重视企业的早期发展。也有对应的企业上市前后的整合阶段。我们现在从总体的管理资产规模是10亿美元。投资的企业是从三百万到三千万美元之间，我们管理的三只基金都由瑞士信贷作为主要的出资人，占到30%-40%之间。我们现在已经完成投资大约24项。投资里面已经完成上市的有南京中电、江西赛维太阳能硅片的制造，还有易居中国等，易居中国我们在他的A轮的融资里面和其他一些投资人共同投资，易居中国已经在美国上市了。房地产投资的绿城我们在上市前有一部分的投资。

　　我今天跟大家讲的这个主题，其实这是我在其他的研讨会的一个发言，跟我们今天这个房地产投融资的主题其实不是太切题，但是因为我们在国内投资当中涉及到跟企业的沟通交流当中，涉及到一些对私募基金认识上的问题，导致了双方在投资理念和未来合作的观念认识的一些差距，包括在定价上，很多东西从交易本身来说是应该能做成的，但是因为这种理解问题，导致了交易不能成功进行。跟PE和基金打交道过程当中可能有一些需要注意的问题，首先对PE基金我们大家要有一个基本的认识，就是基金和投资公司不太一样，所以我们首先要对PE基金要有一个基本的认识。(-强调)基金就是一种集合投资工具，而它的本身股东背景来源不同，所以基金代表着不同的投资人的投资意志和资本意志，所以基金必须尊崇一种信托的精神，在这种心态的精神下委托专业机构或专家来打理，专家来进行操作。所以基金经理人在受理这些委托资本的时候，他首要的问题就是要去找到能够获取超额回报的投资对象。所以基金本身是通过这样一个专业机构的专业化管理，能够把这个资源和资本配置到优秀企业里去，至少是行业内有这个领导潜质的企业。另外或者是在一个区域或者一个国家里是属于成长型比较高的企业。所以这个投资回报一定是比较高的。所以把这个问题想明白了，在定价过程当中，在估值过程当中大家可能会找到一个共同的空间。

　　我作为一个对基金的了解，大家在座的可能也有些人，比如像房地产网等企业，我在这儿给大家做一个交流，对基金怎么认识。基金作为投资其实它从VC、PE等等是对应着企业不同的发展阶段，企业在还没有商业模式和技术模式的时候，这个时候大家是作为一个合伙，这种资本基本上都是口口相传的，大家靠一种个人信用。但是在国外资本市场比较成熟的时候，就有这样家庭信托等这些的资本，以这种方式来投入到企业。但是目前在国内来说这样的资本还是没有的。基本上大家都是俱乐部等的方式来参与的。到第二阶段的时候，你有了一个创设，有一个计划，然后到基本上能形成模式的时候，还要VC进来。所以VC的投资管理的模式是专家管理，是技术专家的管理，并不是财务的专家管理。你企业处于早期的时候，对应VC的时候，你要去找VC来投资。当你的技术模式和商务模式已经进入一个成熟的阶段的时候了，你就需要找到成长性的资本，这个时候就需要找PE进来了。刚才我们讲的所有这积累基金其实都是私募方式，最终是通过股权的增值来推出，完成投资的回报过程。真正狭义的基金是成长的基金，它的获取投资回报是靠企业自己的成长，但是你企业在探讨投资过程当中，这个估值是对你存量的一个估值，但是把存量的估值还要成长性的市值。就是你存量形成的资本投入形成的过往的经营业绩只是支持对你未来的成长性的判断。但是PE更着眼于成长性，所以往往在一个成长阶段的企业，我们把房地产开发商也放在这个成长阶段的企业来看的话，往往就会在估值等上面，就是说你作为开发商把投资人未来的回报机会都已经算进去的话，大家基本上就没有一个供应的机会了。现在中国每年成长10%的GDP成长，海外的资金跑到中国来，他不会是追求10%的增长，所以你要找比10%平均成长更高的行业，那你就一定要投资到行业的领头企业，基本上这个企业也一定是优秀的企业。所有的商业计划书摆在这些基金经理的桌上如果没有30%的成长那就往后排。当然有些基金投资的取向我们不好说。但是我们基本上把基金投进去就有三到四年跟企业共同待下去的共同准备。但是如果赶巧了，如果你这个企业运气好了，可能会早上市，那就是额外回报，但是我们做的计划是三到五年的投资企业。如果以三年为限，三年以后我就翻番了。就是说只要你企业的成长是有基本面支持的，你企业的成长是可以使显得，那三到四年是一定可以拿回我的投资，而且是翻番。所以大家看到PE的投资回报为什么还有五到十倍呢，就是这样。

　　所以说当企业跟投资人在谈的时候，你未来的计划只是一个故事，因为上市不是你能给定的，一般在国外基本上有一个诚邀商来跟你签订，但是目前来说只是一个预期，只是一个变化。特别是中国是个审批制的市场，谁也不能说我今天企业翻番的有这个可能性，我今天就能上市。

　　那既然有公共市场为什么还有PE进来的机会呢？在一个企业来说，今天房地产企业也是资金紧缺型，特别是由于公关性调控，金融渠道对企业来说目前不是太畅通。所以对一个企业来说他引用私募基金的时候基本上钱是在最后一位。被投资人，融资方如果要看投资方也是这样的，你要看这个基金有钱这个都有，但是你要看这个背后能给企业带来什么样的价值。比方说我们给易居中国投资的时候，我们同时还把瑞士信贷的房地产基金带进来，他把他的一些管理理念，营销的方式带给了易居中国。也就是说基金投资到一个企业，如果纯粹就是通过钱来投资到企业里面，没有看到起来的毛病，那基金就要再加考虑了。

　　在宏观调控的形式下，我们采取过去的传统模式可能现在已经不行了，所以我们也在探讨一个问题：一个就是对于在国内A股上市的，我们已经投了两家了，这也是一个大趋势。过去的投资方式是在当时法律政策不太明朗的情况下大家走的是擦边球，但是在中国的资本市场，从中国经济发展的二三十年来看这个因素是很多的。现在中国城市化的进程在不断加快。另外一个过去大家看经济上制约中国经济的一些负面的东西，今天都可以把它当做差距。比如西部地区，现在以土地委资源就可以保持比较相对的优势。城市化带动乡村的人口会不断释放出来进入城市，补充产业发展需要的劳动力。城镇化带动了很多新增人口的消费群，当然他们是一些初始状态的消费群，原来的城市居民也在消费。这些因素会给中国经济带来很多内升的动力，所以中国在未来不能说10%多的成长，至少是7%的增长这个是应该没问题。所以资本会不断往中国来。所以从我们基金的角度来看，我们还是在不断探讨这个方式。对于房地产服务行业的，特别是交易平台我们有更大的兴趣。然后对于新的交易模式，新的商业模式在房地产领域里的新东西，我们也希望有机会来共同探讨。以上就是我简单地跟大家做的交流，谢谢大家。2007年11月10日