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台湾富邦投信：REITs投资布局多元、收益稳定、资产多元降风险

发布时间：2019-08-14 11:05:15

第一部分

REIT（Real Estate Investment Trust 不动产投资信托基金）有不同投资标的，若以产业区分，包含了医疗保健、办公室、自动仓储、饭店等，在不同环境、时点，各产业发展状况不同。富邦投信指出，随人口老化，今、明年预估收益成长率最高的是健康医疗产业，年成长率达5%至6% 。

2005年以来至3月底止，NAREIT指数（美国房地产投资信托协会指数）下跌约7%。不过，富邦全球不动产基金经理人胡耿铭说，近期REIT虽然下跌，但并非所有产业一起跌，仓储、办公室的REIT反而逆势上扬。

富邦投信总经理丁予嘉指出，REITs可选择的投资标的很多元，景气较差的地区，可以投资养老型产品，或医疗保健业；至于商业活动很多的地区，可以找旅馆，比如现在美国时代广场的大楼都是REITs的标的。

另外，办公室租金收益一签约，都是三至五年，收益也很稳定。如果景气转差，投资可以转买厂办，或是主题游乐园，透过多重产业的配置，让投资组合波动性变小，提高收益稳定。

若将REITs以不同产业别来作分析，根据美联银行统计，预估今年至明年，近八成的产业收益率都会上扬。

富邦投信说，随人口老化，健康医疗产业重要性与日俱增，随政府补助增加、医疗费用上涨，预估今、明两年收益成长率可达5%至6%，在各产业中，预估成长性最大。

住宅公寓部分，去年呈现缓升状况，但在美国东西沿岸的地区如南加州、佛罗里达及华盛顿等地却明显上扬。富邦投信说，这和南加州人口老年化、佛罗里达的天灾症候群，以及景气回温有关，预估收益率可由去年的1.1%，提升至明年的2.4%。

办公大楼市场去年的收益率虽下降1.3%，但在出租率上升、空置率下降下，预估今、明二年将呈稳定上扬走势，从明年至2008年，每年新建办公大楼的数量都将成长1%以上，其中，华盛顿、纽约、南加州等大都会区表现看好。

至于在工业厂办部分，去年收益率下滑，却从今年开始走扬，明年成长更扩大至2.1%，预估从明年至2008年间，美国前45大产业的工业厂办空置率会下降，租金则以每年1%幅度调升，工业大城以芝加哥、迈阿密、休斯敦等最看好。

第二部分

富邦一号3月初发行募集时，获得五倍超额认购，掀起不动产证券化基金（REIT）的投资风潮。富邦投信指出，富邦全球不动产基金投资标的，几乎囊括所有不动产证券，从区域、产业，以及股债配置上，做了三重资产配置、分散风险。

不动产证券化相关商品当红，投资人疑惑，REIT共同基金和富邦一号有何不同？富邦投信指出，富邦一号是一档REIT的封闭型基金，初始投资标的包括了富邦人寿大楼、富邦中山大楼以及天母富邦大楼。投资人以最低1万元的成本投资，有机会获取这三栋大楼因为增值、或租金收入所带来的获利。

REIT共同基金不同，以富邦全球不动产基金来说，并非直接投资不动产，而是投资不动产证券化相关标的，换言之，富邦一号也是富邦全球不动产基金的投资标的之一。

不动产证券化商品很多元，富邦投信说，除了股权性质商品如REIT 普通股、REIT特别股外，另外还有债权型商品，包括了REIT公司债、商业不动产抵押债券（CMBS）等。

也因此，即使同样是REIT共同基金，投资标的有差别，更影响基金属性。目前国内核备了三档REIT相关的境外基金，但是以北美为投资标的的境外基金中，有八成的比重都放在股权型商品上。

富邦投信表示，股权型的REIT波动并不小，去年NAREIT（美国房地产投资信托协会指数）最大涨幅超过50%，同期间，两档北美REITs基金涨幅超过35%。

但去年6月，市场因为升息预期，引发NAREIT指数下跌22%时，基金却也因为持有股权商品的比重较高，下跌幅度达16%、21%。

但是若经过股权、债权分散后，普通股比重降至零，无论NAREIT 指数涨跌，基金报酬都能锁定6%左右。

富邦全球不动产基金主要投资五大标的，包括了REIT普通股、REIT 特别股、REIT公司债、CMBS以及以及商业不动产担保债务凭证（CRE CDO）。