REITs期待解决政策瓶颈

　　房地产投资信托基金(REITs)正在成为一个炙手可热的话题，大家都在议论但就是不见有REITs出台，恒丰美林对中国REITs出台的路径提出了自己的建议。

　　2005年11月25日香港第一只房地产投资信托基金REITs——领汇基金(0823HK)挂牌上市，关于内地第一只REITs的猜想再次吸引了业内外很多人士的兴趣。一年前还是生僻单词的REITs成了2005年中国房地产的热门词语。

　　在11月初举行的2005中国地产金融年会上，“中国发展REITs的市场条件和商业机会”的话题吸引了很多与会房地产开发商、金融机构、学者甚至政策制订者的极大热情，他们大多表示看好REITs。

　　“近年来我们每周都会接待一批境外来的投资银行和开发商，我们一起探讨的主要话题就是发展REITs项目。”首创集团董事长刘晓光说。

　　中国人民银行副行长吴晓灵也表示，公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)，应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、。

　　但也有部分业内人士认为目前在中国本土大规模推行REITs为时过早。 (提示：本文已由重新编辑)

　　仍旧陌生的REITs

　　其实REITs对我国乃至对世界上大多数的国家来说还是个陌生的金融产品。我国对REITs只是存在一些理论上的论述，离具体的实践还比较远。

　　美国是世界上最早成立房地产专业投资基金的国家，在上世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。

　　房地产投资信托基金REITs是资产运营型基金，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，将由此产生的经济收益作为基金回报。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，取得较高的收益。

　　房地产投资信托基金除受到整体社会经济环境——对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。

　　房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：

　　发行股票，由机构投资者如人寿保险公司、养老基金等组织或股民认购。和一般的基金相类似，REITs对认购者会有一定的要求，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。

　　市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。在美国，房地产投资信托的融资比例有一定的限制，如美国某些州规定房地产投资信托的融资比例不得高于其资产的75%，但是大多数房地产投资信托公司为安全起见往往会有一个内部规定的融资比例，一般不超过公司总资产的50%。

　　REITs大体可分为三类：

　　一、权益型，也称为收益型，属于直接投资，基金拥有房地产项目，靠经营房地产来获得收入。通常主要有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。

　　二、抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。

　　三、混合型，兼有前面提到的两种业务，具有二者的双重特点，不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。还有人将有限期自我付偿式REIT算做另一种类型，主要指在某一确定的期限内购买和经营资产，期满时将所有资产卖掉偿付债务，并将剩余的收益分配给股东。 (提示：本文已由重新编辑)

　　权益型REITs更合适

　　房地产信托投资基金不同于我国现在市场上所做的房地产信托产品，目前我国的房地产信托产品都是以短期融资为目的，属于过桥贷款性质，期限一般为1～2年，募集来的资金一般只运用于单个的开发项目，由于没有投资组合，所以难以进行风险控制。

　　借鉴产业投资基金和国外REITs的概念，依据我国目前的基金市场和房地产的发展现状，恒丰美林建议我国的REITs采用权益型有限期、自我偿付的形式。

　　具体是从以下四点考虑：(1)我国房地产信托投资基金应该是可以进行组合投资、基金规模不宜过大、且是期限较长的产品，以15～25年为佳，要使产品具有这样的特性，首先应该解决信托产品的流动性问题，期限较长的产品如果流动性安排不充分，投资者是很难接受的。(2)资金筹集应以公募为主，可考虑参考股票发行的准则。(3)规模不宜过大，可以契约型组织形式，封闭式变现方式；(4)REITs从事的业务具有很强的专业性，投资管理上以股权的形式投资于未上市的房地产公司及实物性资产，条件允许可以投资预期收益稳定或未来收益高的物业管理等行业。

　　另外一个是投资者的构成问题，美国的REITs有很高的流动性。因此投资者既有个人又有机构，而我国的信托产品不可能有那么高的流动性，所以应该重点吸引保险公司、养老基金这样具有长期投资能力的投资者，而且他们也可以带动中小投资者的投资积极性。

　　期待解决政策瓶颈

　　我国离发起设立房地产投资信托基金(REITs)还比较远，还有一个原因就在于政策限制，恒丰美林认为需要突破以下六点限制，才能实现中国的REITs梦。

　　(1)打破信托产品200份、不能上市交易的限制。无论中国的房地产信托还是国际的REITs都是运用信托的制度投资于房地产领域的金融工具。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外一个限制就是信托产品不能上市交易，有关部门应该制定政策打破这两个制约。

　　(2)完善的披露制度与严格的法规约束。国外的REITs是非常标准化的，信息披露要求非常严格。美国REITs的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限均需经主管部门——美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。国内房地产信托是非常灵活的，信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”，如在谈及风险时，通常表述为“因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策等发生变化，将可能导致本信托计划收益的相对变动”。REITs必须组建专业的投资公司进行经营，而国内的信托公司只提供资金，不参与管理，也可以通过派财务总监进入项目公司，但是不干涉具体经营管理。

　　(3)尽快出台相关的税收制度。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。而国内的房地产信托计划目前没有税制的安排，虽然我国的信托收益对于个人来讲都是免税的，但相关法律仍需要健全。

　　(4)我国信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一系列制度都有待建立。如果通过标准化的风险评级流程和风险指标体系对信托产品给予标准化的评级，并且评级结果能够被投资者和银行所认可，那么信托产品完全可以在更大范围内流通，银行也完全可以接受信托产品作为质押物，为信托产品提供流动性。

　　(5)培育REITs组织机构的建设，加快培养大量的机构投资者。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。

　　(6)完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开的情况下，从事房地产投资信托基金的运作，促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

　　另外，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。还要制定出房地产投资信托基金的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。 (提示：本文已由重新编辑)