房地产信托数量激增 REITs破冰在望

与目前市场上稳健型信托理财产品承诺的回报率在4%-7%左右的回报相比，房地产信托投资基金的回报略显丰厚，成为资金在股市、楼市出现风险时的避风港。

　　房地产信托数量激增

　　4月10日，央行发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，在未来一段时间里，要充分利用金融市场存在的创新空间，择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。似乎进一步为内地沉寂已久的房地产信托带来破冰希望。

　　同时，根据西南财经大学信托与理财研究所发布的信托产品报告，今年3月成为房地产信托发行的高峰期，一个月内发行了7个项目，为2007年3月以来最高，当月房地产信托产品合计募集资金4.7亿元。而到了4月虽然房地产信托项目减少到3个，但是其资金规模却创下近年最高，而这是在4月整个信托产品募集资金规模同比环比减少近23%的趋势下出现的新现象。

　　这显示房地产中小型企业正在借道信托寻找新的融资渠道，而市场对于创新类的房地产信托产品兴趣在增加。

　　以正在募集中的中信翔达的“可转换公司股权信托投资集合资金信托计划”为例，融资规模及产品创新都反映了近期开发商拓宽融资渠道的尝试。根据宣传资料，该信托产品期限8年，预期年化收益率10%。计划募集资金8亿元。资金用于贷款给天津中信翔达房地产。信托到期后，中信翔达可以选择偿还贷款或者转换股权。如果不能偿还贷款，中信房地产承诺向受托人购买所支付的金额以及中信翔达未偿还贷款及信托资金收益。

　　西南财经大学信托与理财研究所认为，这款产品的本质是长期贷款类的集合资金信托产品，其创新处在于在信托计划里嵌入了可转换股权的金融期权。使资金的使用方式可以由低风险低收益的贷款运用方式变为高风险、高收益的股权投资。

　　准REITs破题

　　而一直受到外界关注，但是却仍未诞生符合国际标准的REITs产品的房产信托基金领域，则由于今年相继募集成功招商地产的信托产品以及中信－凯德一号等渐露曙光。

　　其中，招商地产与上国投联合推出的上信国瑞招商地产资产支持信托，是将招商地产位于宝安与蛇口工业区的若干商业物业未来的租金收益权作为信托资金的投资对象，根据A、B、C三档共5个档期，分别设置了不同的预期收益率，号称相比银行同期限存款收益高约39%。产品期限3年，募集资金规模6.5亿元，首期发行2亿元。

　　但是与境外的REITs便于各层次客户购买的门槛相比，招商这一产品针对的是机构及公司，以1000万元为购买起点。年化收益率一般是在8%右，相比香港的众多REITs产品显得较低。

　　4月底结束募集的中信－凯德一号则在国际接轨方面更进一步。其在宣传资料上强调是银监会批准的第一只按照国际标准REITs经营管理模式设计的内地房产信托基金。而且其承诺的项目稳定的内部回报率(IRR)为10%~20%。成为近期房产信托基金中承诺回报最高的一个。

　　根据记者了解，该资金的募集规模为5亿元左右，完成募集上限目标。其针对的是大户，要求投资金额以300万元起。超过部分按10万元的整数倍增加。其募集的资金预计投资3~7个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。

　　目前已经确定北京中关村软件园项目为种子项目，另一项目目标定位于另一发达区域国家级科技园。

　　根据其负责人介绍，这个基金的特点是科技园成熟物业能带来房产租金收益稳定，溢价预期，以获取稳定租金收益和项目股权转让溢价收益。该项目的最大的风险来自于国家科技产业园政策变化导致产业园区投资大幅度萎缩，造成项目退出的困难。

　　产品待与国际接轨

　　进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项创新让“中信－凯德1号”与此前众多其他房产信托的投资方式有了明显不同。而凯德置地作为项目的管理团队，以及其承诺的与香港REITs产品相差无几的年化收益率，使得该产品似乎除了不能在股市上流通外，性质已经与境外REITs产品十分类似。

　　西南财经大学信托与理财研究所认为，之前的房地产信托产品，大多是以类似贷款或者短期债务融资的方式运用信托资金。即使是一些信托产品以股权投资的方式运用信托资金，但是也会和回购等退出方式嫁接，其本质还是为房地产公司进行融资。只有这款产品是投资给明确的房地产项目，是其亮点所在。

　　不过该研究所的专家认为，信托募集资金如果是以股权投资方式收购房地产公司的股权，甚至是只能从属于参股地位，那么信托计划不能直接获得租金收益，而只能通过项目公司获得分红收益。这和真正的REITs经营管理有根本区别。

　　而凯德置地的一位媒体负责人表示，目前关于工业地产方面，凯德置地已专门成立了公司负责，现在该公司尚未设立对外发布信息的部门。不过根据记者了解，2007年1月凯德置地曾经接触北京海淀新区的拥有1500亩工业用地的中关村环保科技示范园，希望合作开发多功能标准的环保厂房。至于该信托资金最终锁定的种子项目是否包括这一项目则不而得知。

　　此外，中信凯德一号的推介人员表示，租金收益可能不是该产品的主要收益来源。而对于信托基金是否拥有对项目的控股权，以及是否会类似境外的REITs一样，要求将所得利润的90%以上分配给投资者的疑问，他没有回应。

　　综上所述，招商地产的准REITs由于募集资金较多，存在只能针对机构发行忽略了个人投资者，以及收益率过低等问题。而凯德的准REITs仍未能明确最终的物业控股权以及是否以租金收益为主，都与境外REITs有着许多根本区别，目前的探索仍然不能解决众多实际操作中的问题。