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房地产信托业务税收政策有待明确

发布时间：2020-09-23 06:16:15

2003年，中国人民银行下发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）之后，银行向房地产开发企业（以下简称开发商）的贷款规模逐渐收缩，开发商向银行申请贷款变得越发困难。此种局面下，一种新型的房地产融资方式———房地产信托便应运而生，并继银行贷款之后，成为开发商的第二大融资方式。

　　交易式房地产信托业务运作方式是：某开发商与某信托公司签订房地产信托合同，将自己开发的部分项目抵押给该信托公司，信托公司按抵押项目市场价值50%~60%的比例，支付开发商资金（借款），并约定借款期限。同时，信托公司按固定期间向开发商收取利息，该利率比银行同期贷款利率高1%~3%。在签订信托合同的同时，开发商还与信托公司就抵押项目签订商品房买卖合同，并依据商品房买卖合同到房屋主管部门办理商品房预售备案登记。在项目抵押期间，开发商如想正常销售抵押项目，可与信托公司再签订一份委托销售合同，由信托公司委托开发商对抵押项目进行销售。在借款期限到期时或到期之前，开发商可一次性或分期偿还借款本息，还款后开发商与信托公司签订退房协议，并依据退房协议到房屋主管部门办理撤销预售备案登记。如果借款期限到期时，开发商不能还款，则抵押项目归信托公司所有，项目产权过户给信托公司。

　　显然，通过上述的交易式房地产信托业务的巧妙运作，开发商与信托公司能够达到各自的“融资”和“获利”的目的，但这却引发出新的房地产业涉税问题。税务部门对一些存在交易式房地产信托业务的开发商进行评估约谈时发现，很多企业的财务人员对交易式房地产信托业务的操作流程和经济实质不甚清楚，所以简单地将交易式房地产信托业务视为一种普通的房屋抵押业务，认为信托公司支付给开发商的借款只是单纯的房屋抵押款，无需缴纳营业税，只按房地产信托合同金额的0.05‰税率贴花。事实上开发商和信托公司之间是签订了商品房买卖合同的，按税法规定应将借款视同售房款，申报缴纳营业税。目前，针对交易式房地产信托业务的涉税事宜，尚无明确的政策界定，交易式房地产信托业务应如何纳税，在税收实践中仍有待明确。