开发商融资新宠房地产信托被预警

本报记者徐丽艳/文

信托成了融资乏术的开发商们的新宠。

　　近日，安信信托发行房地产信托新品，信托计划持有项目公司77%股权，其余股权质押给信托计划。项目公司还以“金磊·星汇花苑”的土地使用权及在建工程信托计划所持有的债权作抵押担保。

　　该信托计划中第三年收益率最高达15.75%。一位分析人士对此评论说：“看来开发商很差钱。”

　　在用益信托工作室首席分析师李旸眼中，这种套路已司空见惯。用益信托工作室1月24日发布的统计数据显示，2010年全国房地产类信托产品规模达到了1912亿元，同比增幅为208.00%。

　　李旸告诉本报记者：“2011年金融市场资金依然较为紧张，今年房地产信托会延续去年的态势，房地产类信托产品是房地产业新兴的融资热点。”

5家公司规模超1200亿元。

“房企通过信托融资，成本比银行的融资成本高10%左右，但是比地下钱庄要低很多，而且相比银行的贷款，信托的融资方式更为灵活，企业可以以收益权、股权等多方式融资，房地产企业融资便利。”李旸向记者表示，信托的融资方式满足房地产企业资金需求规模大、周期长的要求。

　　去年中国人民银行两次加息，6次上调存款准备金。而2011年年初，存款准备金率再度上调0.5个百分点，此次上调后，大型金融机构存款准备金率将达19%的高位，粗略估算将一次性冻结银行体系3500亿元左右的流动性。

　　房地产开发贷款本已遭银行“严控”，央行此举势必进一步封堵开发商的银行融资渠道。

　　在证监会关闭房企IPO大门、暂停房地产上市公司再融资、银行收紧房地产开发贷款的背景下，开发商越来越依赖信托融资这一平台。

　　有关机构的数据显示，78家A股房地产上市公司中经营性现金流下降却异常明显，截至2010年11月，这78家公司的经营性现金流负数超过600亿元。

　　“房地产开发企业有融资缺口，这为多元化融资渠道带来发展空间。”李旸表示，房地产信托逐渐成为房地产企业的重要融资渠道。去年信托资金规模在3000亿元左右，其中有一半以上的资金投向了房地产领域。同时，房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点。

　　来自中国信托业协会的数据显示，全国信托公司房地产信托在信托业务中的比例也由2010年初的10.64%上升到三季度末时的13.41%。其中仅中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托5家公司发行的房地产信托计划就高达1200亿元。而在2009年全年，全国房地产信托的资金仅有449亿元。

　　财技更高的开发商，已经开始在海外使用信托渠道融资。1月12日，美国楷蕊有限公司宣布与复地(集团)股份有限公司及其母公司复星国际有限公司建立全面战略合作意向框架，并为复地集团旗下子公司提供了4000万美元额度的融资。
部分信托公司暂停发行新计划

2010年11月，银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告，并逐笔分析业务合规性和风险状况。

　　此次被要求提交自查报告，。

　　记者获悉，包括中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托在内的多家信托公司，目前已经暂停了发行新的房地产信托产品。

　　但是，李旸指出，现在信托公司发行的房地产信托产品，，包括房地产开发项目满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金达到国家最低要求等。

，其目的是规范房地产信托业务，而不是限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，，还是可以继续通过信托渠道融资。”

　　“对于信托公司而言，房地产信托业务已经是主要的利润来源，甚至是部分信托公司的支柱业务，，否则会伤及信托行业的整体发展。”李旸指出，此次有部分信托公司暂停业务，是因为前期开发了太多产品，他们正好借势对产品结构作出调整。”

，对于房地产信托产品的风险监控能力提出了新的要求。

　　李旸指出，基金化的房地产信托产品可以降低风险，通过组合类的投资方式，而并非就单个项目投资，这样既能满足房地产企业中长期的资金需求，也能降低信托公司的风险。

　　普益财富监测数据显示，2010年组合类集合信托产品发行量为77款，较上年有大幅增长。在组合类产品中，部分在投资策略上类似于基金。如华信信托发行的“华信·和祥”和“华信·胜祥”系列产品。

　　其资金运用方式是：信托资金以股权投资、权益投资、贷款等单一或组合方式，运用于辽宁省区域内符合受托人资金运用条件的基础设施建设项目，或物流、旅游、服务等各行业中具有较好成长性、收益稳定的企业或项目。

　　一位信托业内人士指出，基金化的房地产信托期限较长，更强调信托公司运作房地产项目以及管理风险的能力，需要信托公司更多地主动参与到管理当中来，，这将在一定程度上提升信托公司的自主管理能力。