2011年房地产信托发行量锐减

这个冬天，天气有多冷，房地产信托发行就有多冷。相比较去2010年的夏天，天气有多热，房地产信托发行就有多热。

　　调控见效发行量“速冻”

　　财汇资讯数据显示，目前处于推介状态的房地产信托合计13只。而在去年发行最火的第三季度，此类信托产品一个月的发行量就超过30只。

　　对信托公司来说，压力不只来自于市场方面，更来自于政策方面。

　　沪上一大型信托内部人士近日接受《第一财经日报》记者表示，她所在的公司日前接待了银监局的检查小组，内容就是公司房地产信托发行的一些情况。据她透露，上个月公司按照银监局的要求递交了对于房地产信托的自查报告。这次银监局的检查就是对自查报告情况的核实。

　　根据银监会去年11月中旬发布的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，各信托公司需逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

　　一中型信托公司人士表示，银监会对于房地产信托的这一控制并非是外界所说的“叫停”，而是对房地产信托发行进行严格控制。要求按照实质重于形式的原则予以甄别，对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产项目，将被禁止。

　　《通知》出台只是去年国家对于房地产市场进行的调控诸多政策中的一项。

　　去年4月，银监会叫停商业银行对于房地产企业的贷款后，信托融资成为此后一段时间内房地产企业融资的主要渠道。根据财汇资讯的数据，去年一季度，房地产集合信托规模还只有152.331亿元。但随着4月份银行融资渠道受阻，三季度房地产信托融资规模出现井喷。三个月间，房地产集合信托规模迅速上升至546.9464亿元。而这还只是不完全统计的数据。

　　11月出台的《通知》正是针对信托渠道对房地产行业进行的调控。

　　信托公司收益率猛增10%

　　沪上一中型信托公司人士对记者表示，房地产企业从信托渠道融资的成本很高，通常年利率都在20%左右。这比同期银行贷款利率高出3倍多。更为重要的是，商业银行贷款被叫停后，房地产企业抵押率也从之前的60%左右降至40%左右。

　　“这就需要房地产企业在保证项目顺利销售的前提下，还能保证较高盈利水平。”该人士表示，从他们的角度来看，保证较高的盈利水平问题不大，真正令他们担心的是销售是否顺畅。因为一旦出现房价下跌情况，将会影响到成交水平。销售收入将受影响。而如果出现诸如“烂尾楼”这类情况，将会直接影响到信托产品的安全。

　　基于上述考虑，这位信托公司人士表示，在产品设计过程中，信托公司一方面降低了抵押率，另一方面信托公司还要求房地产企业提供一定的担保。比如在合同中规定，房地产需要将项目的销售收入，或者特定的股权进行担保。

　　据这位人士介绍，通过信托渠道融资，房地产企业成本比银行高出很多。但在当前市场环境下，房地产企业有足够的能力将这部分成本转嫁给购房者。所以从宏观角度来看，房地产信托反而令调控房价的效果大打折扣。

　　“不过从公司的微观层面上讲，做房地产信托项目公司很赚钱。客户对于收益水平也比较满意。”他表示。

　　据他介绍，去年上半年国内信托公司拼命发展银信合作业务时，信托公司只能收取0.3%的通道费用。而到竞争激烈时，有些公司甚至开出0.1%的价格。但7月银信合作叫停之后，房地产信托业务风生水起，信托公司收取的费用也高达3%，甚至更高。发行渠道销售动力明显加强。

　　对购买信托产品的客户而言，去年上半年的一些银信合作产品，收益率甚至只有6%点几，但下半年购买房地产信托，通常都可以获得8%的年收益率，部分产品甚至高达10%以上。

　　根据第三方理财机构极元财富提供的数据，去年全年，国内信托产品合计发行2360款，金额高达2600亿元，平均收益率达到7.7%。而在2009年，信托产品只有1480款发行，金额只有1400亿元，平均收益率为7%。

　　极元财富总经理王台贝表示，在数量和金额上，上半年靠银信合作产品、下半年靠房地产信托贡献力度很大。而房地产信托则拉高了全年的平均收益率水平。相比较其他信托产品，房地产信托收益率要高出3个百分点。

　　好“饺子馅”何处求？

　　扎堆、大规模、高收益也令市场人士担心一旦房地产信托出现风险怎么办？

　　一资深信托业人士对记者表示，做金融行业，关键不在于短期内活得潇洒，而在于活得久。因而在房地产行业受到严厉调控的背景下发行如此大规模的房地产信托，存在一定风险。尽管现在风险暴露并不明显，但如果令事态继续发展下去，很有可能再度引发国内信托业的震荡。

　　但也有业内人士认为，风险相同追求收益最高，收益相同追求风险最低，是客户购买产品的逻辑。既然房地产企业有能力将高成本转嫁，并且信托公司可以设计出很多方式将客户风险降到最低，那么大力发展房地产信托也没有不妥。毕竟只有开发高收益的项目才能提供高收益的产品。

　　王台贝告诉记者，从已有产品来看，信托公司基本上都已将风险降到很低的水平，风险大规模爆发的概率并不高。而即便一些项目出现风险，也“未必”会波及到其他项目，这是信托业的特点决定的。

　　他认为，信托产品就如同饺子。信托公司是饺子皮，大家都一样。真正不一样的是饺子馅，就是信托产品背后对应的具体项目。那么多房地产信托如同一碗饺子，如果饺子馅不好，也只是一个饺子，其他饺子好的还是好的。所有投资者购买房地产信托产品，最终看的具体每一个饺子馅质量如何。

　　不过受房地产调控影响，房地产信托项目受限，加之银信合作业务被叫停，信托公司在2010年最赚钱，同时也是最省事的两个引擎同时熄火。王台贝认为，未来信托公司需要花更多心思去做出好的“饺子馅”。