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房地产融资格局调整迎来2010年地产基金元年

发布时间：2021-01-19 03:56:15

犹如多年前房地产类信托产品的鲜有人知，今天的房地产基金也面临市场初创阶段，投资人对房地产基金需要经历一个从陌生到了解的过程。
银信合作受宏观调控限制，房地产业融资格局将重新调整。同时，为了响应政府启动民间资本的号召，2010年必将是房地产基金的元年。可以预见，未来不仅仅是房地产基金，人民币类基金均将应势而起，成为市场一大热点。　　犹如多年前房地产类信托产品的鲜有人知，今天的房地产基金也面临市场初创阶段，投资人对房地产基金需要经历一个从陌生到了解的过程。　　房地产基金如何赢利　　房地产作为资金密集型产业，有其自身的产业链。从一级土地整理、通过招拍挂拿地、房地产开发到开发完成卖房或持有物业等，每个环节都需要大量的资金投入。一般个人投资者，由于资金、技术等限制，只能在终端通过买房这一个渠道来投资房地产，寄希望于未来房价上涨来享受房地产行业的利润，而基金可以介入产业链上任一个环节来获取利润。基金管理人可以利用资金优势代表基金与开发商争取尽量好的投资合作条件，即使在房价下跌一定幅度的时候也能保障投资的安全和收益。　　房地产基金如何操作及投资回报　　以建银精瑞做的房地产基金为例。基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于价值低估且具升值潜力的房地产项目。经专业团队对市场以及项目评估后，基金跟开发商一起投资做项目开发，基金最大投资额和开发商自有资金投资比例不超过1：1，基金投资项目要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给于基金更高的投资回报。在开发期间，，确保资金用于项目合理开发。退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。基金通过这个方式提供给投资者分享房地产开发利润的渠道，一般来讲，基金投资者年收益率可达到15%甚至更高。　　如何选择房地产基金　　今年以来市场上突然涌现了很多房地产基金，让投资者难以挑选。根据笔者经验，建议投资者挑选房地产基金主要从以下三个方面加以考虑。一是管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。三是基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制。比如当前许多开发商在资金链趋紧的形势下，纷纷自己发行基金，但这种基金的结构存在天然的无法克服的缺陷，其中的利益冲突和关联交易问题无法回避和解决。比如通常房地产基金在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己发行和管理的基金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和谈判，一旦项目出现问题或者利益冲突的情况，投资者利益很难得到保障。　　房地产类信托在国内历经多年发展，已经成为市场接受度较高的投资产品。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，在国外非常成熟的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平迎来春天。
银信合作受宏观调控限制，房地产业融资格局将重新调整。