房地产信托基金（REITs）--地产发展新路径
发布时间：2020-06-13 00:42:15
2010年的楼市面临太多考验，政府连番出台政策调控，银行收紧银根，购房者观望情绪高涨。在这种局面下，地产商的发展面临着极大的风险。也许地产行业需要探索一条新政下的发展新路径。
地产的创新在于拓宽思路，寻找新的融资渠道和产品出路，如此才可实现一个行业的平稳可持续发展。
政府连番出台政策调控，银行收紧银根，购房者观望情绪高涨，这些因素无不影响着地产业的发展。后危机时代，房地产行业该怎样转变发展新路径，才能实现突破，驶入下一个繁荣通道？ 内忧外困的地产业
史上最严厉的打压政策重击楼市之后，地产企业也不得不低下"昂贵的头颅"，首当其冲的就是交易量的大幅下滑，地产企业的营收也因此而受影响。
据地产上市公司的半年报显示，截至2010年6月30日，招商地产的公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元,大幅收缩至-19.98亿元；万科在自己的业绩分析中也指出，行业成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发商面临一定的库存压力和资金压力，其投资能力可能受到抑制，土地购置和新开工活动将趋缓。
而银河证券在点评保利地产2010年半年报时，仅给予了"谨慎推荐"评级，认为保利的扩张步伐将面临财务压力。
地产企业营收降低，而外部的融资环境也不容乐观。交通银行首席经济学家连平就认为今年的信贷总体而言，肯定会是上半年高，下半年明显回落。尽管经济增速会逐季下滑，但下半年政策松动的可能性非常小，因此下半年房地产投资增速会明显回落。
外部面临政策性抑制，内部资金链又紧张，内忧外困下，房产企业需要自谋新路。 拓宽融资渠道
据统计显示，中国房地产开发商70％的资金都来自于银行贷款。由于融资渠道单一，房产企业面临最大的困局是资金紧张，如果银行大范围收紧银根，将来的投资再扩张势必遇冷。
在和讯网与华本地产俱乐部共同举办的"首届中国地产金融创新峰会"上，北京银信投资有限公司董事长张民耕表示："中国的房地产有信贷、无金融，除了信贷以外很少有其它的金融工具，中国的金融工具很不发达，所以房地产就和银行绑在一起，形成了所谓'相互绑架'，如果风险来了，对双方的影响都会很大。房地产作为一个产业，除了债权融资以外，没有股权融资，没有购并的金融支持，长期下去房地产发展就会比较艰难。"因此，北京银信投资有限公司创立的房地产投资基金可以看作是地产商融资的一种新路径。
据悉，银信投资公司募集到资金后，把资产专门投资于房地产行业并实行专业化管理。房地产投资基金在一定程度上破解了房地产融资瓶颈，通过这样的渠道向房地产输血，比单纯依靠房地产金融借贷要好得多，还可以丰富金融市场，吸引投资者的参与。
房地产投资信托基金（REITs）也是一个融资新思路。REITs不仅能拓宽地产商的融资渠道，也能给个人投资者带来一个小本投资房地产的机会。
在美国市场中，REITs基金的总市值已达数千亿美元。新加坡、中国香港等地的金融市场都已经推出了REITs，如，年12月名为"越秀"的房地产投资信托基金在香港联交所正式挂牌上市；今年6月份，"华瑞中国地产信托"的房地产信托基金于新加坡交易所正式挂牌，主营业务总价值达到19亿新元。这些透过交易所进行的REITs交易，不仅风险可控、收益较为稳定，流通性也较高。
此外，股权融资、私募发售、风险投资或产业投资机构介入等都是可以尝试的新融资渠道。拥有多品种的金融产品，整合多渠道的金融工具，房地产的流动性增加了，风险就会降低。 调整产业结构
房地产业划分为三级市场，一级市场的主角是开发商和政府，通过土地招商、挂牌拍卖，开发商获得土地使用权。二级市场主推新楼盘，开发商还要通过不同的营销渠道把楼房销售给消费者。而三级市场主要运营的就是消费者和消费者之间的二手房交易。这三个市场构成了房地产整个的产业结构。
实际上，从土地购买到楼盘建造再到后期的营销销售，房地产商一条战线攻占下来。"如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有的人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商的绝对规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。"张民耕这样说。
专门做一级市场的房地产商就应该立足全国土地市场，集中力量负责大宗的土地拍卖；二级市场关系到整个行业的兴衰荣辱，此市场的开发商应该心无旁骛地做好楼盘；三级市场则需要优秀的营销团队。
房地产行业需要分工细化，分化出房地产开发，房地产投资，甚至房地产资金管理和营销物业管理，每个细化的市场由专业公司负责，全面的产业结构调整顺乎时代的发展，也使整个行业走向成熟。
地产的创新在于拓宽思路，寻找新的融资渠道和产品出路，如此才可实现一个行业的平稳可持续发展。
政府连番出台政策调控，银行收紧银根，购房者观望情绪高涨，这些因素无不影响着地产业的发展。后危机时代，房地产行业该怎样转变发展新路径，才能实现突破，驶入下一个繁荣通道？ 内忧外困的地产业
史上最严厉的打压政策重击楼市之后，地产企业也不得不低下"昂贵的头颅"，首当其冲的就是交易量的大幅下滑，地产企业的营收也因此而受影响。
据地产上市公司的半年报显示，截至2010年6月30日，招商地产的公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元,大幅收缩至-19.98亿元；万科在自己的业绩分析中也指出，行业成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发商面临一定的库存压力和资金压力，其投资能力可能受到抑制，土地购置和新开工活动将趋缓。
而银河证券在点评保利地产2010年半年报时，仅给予了"谨慎推荐"评级，认为保利的扩张步伐将面临财务压力。
地产企业营收降低，而外部的融资环境也不容乐观。交通银行首席经济学家连平就认为今年的信贷总体而言，肯定会是上半年高，下半年明显回落。尽管经济增速会逐季下滑，但下半年政策松动的可能性非常小，因此下半年房地产投资增速会明显回落。
外部面临政策性抑制，内部资金链又紧张，内忧外困下，房产企业需要自谋新路。 拓宽融资渠道
据统计显示，中国房地产开发商70％的资金都来自于银行贷款。由于融资渠道单一，房产企业面临最大的困局是资金紧张，如果银行大范围收紧银根，将来的投资再扩张势必遇冷。
在和讯网与华本地产俱乐部共同举办的"首届中国地产金融创新峰会"上，北京银信投资有限公司董事长张民耕表示："中国的房地产有信贷、无金融，除了信贷以外很少有其它的金融工具，中国的金融工具很不发达，所以房地产就和银行绑在一起，形成了所谓'相互绑架'，如果风险来了，对双方的影响都会很大。房地产作为一个产业，除了债权融资以外，没有股权融资，没有购并的金融支持，长期下去房地产发展就会比较艰难。"因此，北京银信投资有限公司创立的房地产投资基金可以看作是地产商融资的一种新路径。
据悉，银信投资公司募集到资金后，把资产专门投资于房地产行业并实行专业化管理。房地产投资基金在一定程度上破解了房地产融资瓶颈，通过这样的渠道向房地产输血，比单纯依靠房地产金融借贷要好得多，还可以丰富金融市场，吸引投资者的参与。
房地产投资信托基金（REITs）也是一个融资新思路。REITs不仅能拓宽地产商的融资渠道，也能给个人投资者带来一个小本投资房地产的机会。
在美国市场中，REITs基金的总市值已达数千亿美元。新加坡、中国香港等地的金融市场都已经推出了REITs，如，年12月名为"越秀"的房地产投资信托基金在香港联交所正式挂牌上市；今年6月份，"华瑞中国地产信托"的房地产信托基金于新加坡交易所正式挂牌，主营业务总价值达到19亿新元。这些透过交易所进行的REITs交易，不仅风险可控、收益较为稳定，流通性也较高。
此外，股权融资、私募发售、风险投资或产业投资机构介入等都是可以尝试的新融资渠道。拥有多品种的金融产品，整合多渠道的金融工具，房地产的流动性增加了，风险就会降低。 调整产业结构
房地产业划分为三级市场，一级市场的主角是开发商和政府，通过土地招商、挂牌拍卖，开发商获得土地使用权。二级市场主推新楼盘，开发商还要通过不同的营销渠道把楼房销售给消费者。而三级市场主要运营的就是消费者和消费者之间的二手房交易。这三个市场构成了房地产整个的产业结构。
实际上，从土地购买到楼盘建造再到后期的营销销售，房地产商一条战线攻占下来。"如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有的人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商的绝对规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。"张民耕这样说。
专门做一级市场的房地产商就应该立足全国土地市场，集中力量负责大宗的土地拍卖；二级市场关系到整个行业的兴衰荣辱，此市场的开发商应该心无旁骛地做好楼盘；三级市场则需要优秀的营销团队。
房地产行业需要分工细化，分化出房地产开发，房地产投资，甚至房地产资金管理和营销物业管理，每个细化的市场由专业公司负责，全面的产业结构调整顺乎时代的发展，也使整个行业走向成熟。
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