信托行业每一次大发展 都是与监管政策赛跑的过程

发布时间:2019-08-03 09:49:15


信托行业整体来说还很不规范。抓住政策的缝隙,就会爆发,一旦被纠正,又会陷入长时间的低迷。”上海某理财机构副总经理李霞坦陈,她在信托行业浸淫多年的经验就是——“信托行业每一次大发展,。”

  信托行业的生存常态就是大起大落。最近一次这样的经历,是在2009年下半年。当时,银信合作大行其道。银行在信贷规模用完后,把信贷资产打包卖给信托公司,使信贷规模清零;或是借道信托公司,将需贷款的项目打包成信托产品,再由银行出售给投资者。

  这种曲线贷款规模庞大,有媒体报道称,2009年1月到11月,通过银信合作方式发行的信托产品就达6000多亿元,信托公司收益约为6亿元。

  2010年下半年开始爆发的房产信托热,规模上虽有不及,却是更赚钱的买卖。公开资料显示,2010年,信托市场共发行集合类房地产信托产品528款,募资1560.85亿元,较2009年分别增长1.5倍和3.3倍。加上单一类信托计划募集的1303.23亿元, 2010年房地产行业通过信托计划共募资2864.08亿元。

  2010年11月,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,房产信托暂时陷入低迷。此时,业内关于房产信托将被叫停的说法开始流传。

  2011年3月,房产信托再次爆发。国内信托产品单月发行数量、规模均创历史新高,其中,房地产信托占3月信托产品融资量的46.45%,年化收益率更超过8%。5月,房地产信托的成立规模达到256.45亿元,再创历史纪录。

  用益信托提供的数据则显示,2011年1月到4月,国内共发行222款房地产类集合信托产品,发行规模达722.11亿元;与2010年同期相比,发行数量增长66.92%,发行规模增幅达115.26%。

  信托公司急刹车

  信托公司热情高涨,是因为利润丰厚。一方面,二、三线城市的开发商需求巨大且迫切,信托公司利润也水涨船高。另一方面,房产信托产品数量众多、互相竞争,开发商不得不抬高项目收益。

  2011年4月,房产信托产品平均年化收益率还是9.42%,5月就上涨到10.32%。这对开发商来说却是个噩梦。因为产品收益和渠道费用都在提高,让开发商的信托融资成本从2010年初的不到15%上涨到18%到25%。即便房地产号称暴利行业,但如此高的融资成本,依然超出了大部分开发商的承受能力。

  2011年5月底,银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导,要求信托公司严控房地产信托业务风险,对于房地产信托余额较大的信托公司,要求“规模要实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求“把握好节奏,严格控制增速”。

  银信合作被叫停前,经历过的风险预警、窗口指导,一个不差地在房产信托上重演。唯一不同的是,这次是信托公司在叫停之前,自己踩了刹车。

  变味的产品

  不可否认,目前市场上的房产信托产品的设计本身大多较为安全。这得益于目前主流的“结构化设计”。这种设计的核心是:开发商不但要向信托公司转让公司股份,还要将所持有的资产用于认购信托计划中的劣后受益权。

  2009年前,房产信托产品则主要是“股权加回购”的模式,即开发商向信托公司转让股权,到期后按约定价格回购。开发商劣后权益的加入,等于为普通投资者的优先受益权实行了再保险。而且,,、根据项目进程划拨资金、派驻财务人员、派员入驻董事会并拥有一票否决权、控制项目公司财务用章等。

  但实际操作中,很多东西都变了味。“不久前,我帮东北一个省会城市的开发商跟上海一家信托公司搭上线。本来1个亿就能滚动起来的二期项目,产品愣是被设计成了10个亿。除去开发商用项目一期抵押认购的5亿劣后受益权,还能从市场融来5个亿。”黄昌名是一名资金掮客,多年来,以为各地房地产项目找资金为生。

  房地产信托产品中,一般以房地产项目本身价值和收益作为投资保障和资金来源。但在这个项目中,不管是来融资的二期项目,还是开发商用于认购劣后权益的一期项目,价值都早就被高估了。“二期每平方米估价是7000多元,上海人或许觉得没什么,但本地人一看就知道,这比当地的最高价还要高出2000多元。”

  黄昌名告诉记者,类似的情况他已见惯不怪。另外,资金挪用也是一个较为普遍的现象。

  海外热钱加速涌入

  房地产行业的惯例是,开发商以项目公司的形式进行开发。在二三线城市的房产信托项目中,信托公司无论是持有公司股份,还是要求开发商认购劣后权益,都还局限于具体的房地产项目中。

  “如果是在2009年到2010年拿地的开发商,基本就不可能承担这么高的融资成本,因为地价太高。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者,房产信托势头放缓,也是因为后续拥有巨大成本优势的开发商越来越少。“政府并不会对房产信托卡得太死,作为一个变通的融资途径,房产信托产生的是市场化风险,这比银行产生的金融系统风险好得多。”

  银行贷款难上加难,如果信托融资又成泡影,开发商能依仗的,似乎只剩下销售回款。“上海4家银行个人房贷审批情况监测显示,二套房贷平均首付款比例已由1月份的56%升至2、3月份的64%。”凯盛经略(上海)投资管理有限公司销售总监周敏告诉记者,2011年下半年,已经形成的房贷规模走低的趋势很可能会延续。

  新加坡红木集团总经理张永河告诉记者,眼下,海外热钱也在向二三线城市的开发商大量输送资金,“短期融资的年利率已经达到30%左右”。