整肃地产信托

　　事到如今，钱，还不是个问题吗？近日，中国银监会下发通知，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
　　此番自查看起来像是例行公事：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否“四证”齐全，开发商或其控股股东是否具备二级资质，项目资本金是否达到国家最低要求等等。而且，相比此前银监会对银信合作业务的整肃令，房地产信托业务并未被“全面暂停”。
　　但是，11月22日，中国银监会政策法规部一位负责人告诉本报记者，这可以理解为房地产信托全面整肃的一个信号。
　　地产信托单体膨胀之忧
　　该负责人透露，11月19日，“自查”通知刚通过媒体披露，银监会就召开了信托行业内会议。开会通知称是“窗口指导”，但整个会议的核心议题却深化为“如何防范房地产市场调整风险”，已经不再是简单地提示风险。
　　会议上，银监会高层严令，“如果信托公司房地产信托业务因出现问题或出现被曝光的情况，将暂停该公司的房地产信托业务”。“严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险”。联想到银监会此前对银行、券商分别进行了压力测试，且对商业银行的压力测试预设了房价下跌最高达60%的前提，该负责人认为，这是对信托公司的压力测试，前提即是“房地产市场调整风险”。
　　相关会议精神，已传达到深圳。11月24日，深圳银监局一位官员告诉本报记者，根据银监会要求，“地方银监局是在逐笔分析相关房地产信托业务合规性和风险状况”。就深圳的情况，工作重点是检查以多种信托方式变相给房地产公司提供贷款的情况。
　　来自用益信托工作室的数据显示，仅今年1月~10月，全国信托公司共发行房地产信托1500亿元人民币。其中，7月~9月的单月规模均超过200亿元，10月为178亿元。而2009年全年的规模仅有400亿元，月均33亿元。
　　“房地产信托占比集合信托总规模，一直维持在50%以上，近三个月来应该一直维持在55%以上。”而且，“10月以来，常常是每周都有超过10款信托产品投资于房地产领域。。”前述银监会政策法规部负责人说。
　　与房地产销售情况相反，信托发行这几个月量价齐升，一片繁荣。在“每周新发10款房地产方向信托产品”之上，是8月~10月地产信托预期收益率的不断上涨。据用益信托工作室统计，8月份新发48款产品，平均收益是9.8%；9月41款，平均收益率10.19%；10月份新发行32款产品，平均收益率已经提升至10.8%。
　　而“今年年初信贷狂飙时，这一平均收益率才是6%。”华融国际信托有限公司风险执行委员会一位要求匿名的委员11月24日告诉本报记者。
　　这个平均收益率相当于信托产品投资者的回报率，如再加上2%~3%的信托公司管理及发行费用，以及水涨船高的其他融资成本，前述深圳银监局人士称，“个别房地产企业的此类资金成本高过20%不足为奇。”
　　风险在向末端积聚
　　上述数字还不是故事的全部。前述华融国际信托人士说，最新募资的房产信托，在不少地方出现了“两高”现象，即门槛高、收益高，市场层面是供不应求。那么，精明于大势的房地产企业，缘何接手这么“烫手”的高成本资金？
　　“说到底还是缺钱，无论大小房地产企业。”广发证券分析师沈爱卿向本报记者分析。
　　而据Wind资讯的统计数据，至10月30日已经披露三季报的国内83家房企，经营性现金流总和为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。
　　信贷持续收紧、资本市场融资加码、银信合作叫停在前……“受影响的就不只是靠信托启动前期开发的小型地产开发商了，一些大型房地产企业也会开始争抢信托资金，以备其他渠道的全面收紧。”沈爱卿的此番观点得到了前述华融国际信托人士的认可。
　　信托计划的另一端——投资者，也可谓疯狂。银信合作产品被暂时全面叫停后，地产信托凭借其高收益吸引了众多投资者的目光。这是前述深圳银监局人士“个人最为担忧的”。他说，银信合作产品是属于银行本身的项目，商业银行只会选择资质和信誉良好的老客户来开发此类产品，选择项目时也较集合信托产品更为谨慎。
　　由于信托产品的投资期限较长——往往是一两年甚至更长，这期间产品有可能面临提前还款、不能实现预期收益等一系列风险问题。“而且，信托产品的投资者教育远远落后，普遍风险承受能力与这个收益率不相称。”
　　除了房地产信托的单体膨胀速度，，或是房地产信托业务结构的悄然变化。前述华融国际信托人士说，房地产信托业务量猛增的这几个月，，，信托资金运用方式已经发生不小变化。
　　“过去大多以贷款运用为主，操作简单，信托公司多以量取胜。后来，有些信托打上了‘股权投资’外衣，大多实质上还是贷款信托。现在则不同，权益类（信托）产品的市场占比增加迅速。”该委员说。
　　以前，信托公司多是向开发商做较为单一的信托贷款，极少有股权融资。但最近，信托公司甚至要求在地产项目中拥有股权，有的甚至要求对项目拥有绝对控制权。以11月以来的几款信托计划为例。浙江广厦将与华澳国际信托发行一只17.46亿元的集合资金信托，其旗下天都实业有限公司49%的股权，将在信托计划成立后被过户至华澳国际信托名下。中融信托为广州鸿创集团发行一只1.76亿元的房地产信托，信托公司便要求以受托人名义收购鸿创集团旗下广州市合富投资有限公司90%的股权。而新华信托在向江苏启秀置业的融资中与后者约定，在信托资金投资到位后，新华信托持有项目公司77.8%的股权，另外22.2%的股权也质押给新华信托。
　　此种房地产信托趋势的风险在于，“限购令当前，房地产企业的销售回款一旦减速，其债务利息的议价能力将直接下降，特别是房地产信托这类高息债务，可能使其陷入一个债务利息成本越来越高的恶性循环，相关各方都有风险，系统性风险也就成了可能。”前述银监会政策法规部人士分析认为。