论我国房地产信托登记制度的建立和完善

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，其主要内容包括：新建登记，转让或变更登记，注销登记以及抵押登记等。由于新建、转让变更、注销、抵押等行为涉及到房地产物权的变动，因此法律规定将登记作为房地产物权的公示方法，以公示产生公信，进而维护交易安全，促进房地产的流通。信托也是导致房地产物权变动的重要原因，但无论是《房地产管理法》还是新制定的《信托法》都没有规定要对房地产信托进行登记，这不能不说是一个遗憾，也极大的限制了房地产信托业务的开展。因此建立和完善我国房地产信托登记制度对于丰富房地产市场，维护交易安全以至将来实现房地产证券化都具有十分重要的意义。 (本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)

一、信托与房地产信托

　　信托（TRUST）的历史源远流长，几千年前古埃及的“遗嘱托孤”就是信托的萌芽，其后的《罗马法》创制了“信托遗赠”制度，这是信托首次以法律的形式加以规定。现代意义的信托起源于英国“尤斯制”（USE），即“代之”或“为之”的意思。之后现代信托业在世界各国发展开来，并于20世纪初传入我国，民国时期的信托业发展沉浮不定，并且受制于官僚资本，，但是由于种种原因，到50年代中期信托业务停止。1979年10月，中国国际信托投资公司成立，标志着我国信托业开始了新的发展。，并于同年10月1日起施行，标志着我国信托事业的发展正式迈入了法制轨道。

　　《信托法》第2条对信托做了定义：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在信托法律关系中有三个基本当事人：委托人、受托人和受益人，其中考察委托人受益人是否为同一人，可以用来区分特定信托是属于自益信托还是属于他益信托。信任是信托关系建立的基础，也是维系各方当事人的纽带，《信托法》立场的主旨就是为了保护这种信任，并将“信任”这种内在思想活动外在化为一定的法律程序以及各方当事人的资格、权利和义务，并且以信托合同的形式表现出来，从而保证当事人的合法权益。

　　除了信任以外，信托财产也是信托法律关系成立的前提，它是这一法律关系的客体。客体的不同是区分信托的重要标准，本文所要重点研究的房地产信托就是以房地产作为信托财产的信托。与导致房地产权属变化的其他方式相比，房地产信托具有以下特征：

　　（一）财产的独立性。房地产信托一旦设定，该房地产既要与委托人未设立信托的财产相区别，也要与受托人的固有财产相区别；而对于受益人来说，在信托期间内，其只能享受信托收益，而对被信托的房地产则无权处分。事实上信托已经导致房地产权属发生了变化，信托之前，委托人就是原所有人，拥有所有权的全部四大权能。但是信托以后，四大权能中，占有、使用和部分的处分权能归于受托人，收益归于受益人，委托人事实上已经丧失了对房地产所有权，此时所有权应该被视为属于受托人。

　　（二）权属转移的无偿性。如上所述信托实际上使得房地产的权属由委托人转移至受托人。但是这种财产权的转移是无偿的，因为受托人并没有因为得到房地产的所有权而支付给委托人相应的对价，而且很显然这也不是赠与。委托人和受托人之间的房地产权属转移是无偿的，但是这并不排除委托人和受益人之间存有金钱交易关系和赠与关系。

　　（三）受托人责任的有限性。受托人是按照信托合同的要求对房地产进行管理和处理，损益按实际的结果进行核算。房地产的信托收益由受益人享有；亏损则由委托人或受益人承担，受托人只要忠实地执行了信托合同的约定，即使是房地产发生损失，受托人也不承担任何责任，相反还有费用和报酬的请求权。

　　由于信托可能导致房地产的权属发生转移，并且这种权属转移还是无偿的，所以假如不对房地产信托进行登记的话，将会危及交易安全和善意第三人的合法权益。比如一幢房地产的所有人先将该房地产设定了信托，从受益人处获得了利益，后又将其抵押给银行，若不能还款，必将对簿公堂，涉讼当事人也将劳心费力。如果建立房地产信托登记制度，银行在审查抵押贷款时，可以从权属证书及产籍资料上发现该房地产已设立信托的事实，就可以规避风险，保障信贷资金的安全。由此可见，在我国建立房地产信托登记制度是非常必要的。(本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)

二、建立房地产信托登记制度的必要性

　　房地产信托以房地产作为信托财产的信托，它是房地产业和金融信托业相互融合的产物。其典型操作方法是，房地产的所有人作为委托人将其所有的房地产委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给信托合同约定的受益人。受托人和委托人之间的产权转移是无偿的，但是委托人和受益人之间可以存在交易关系，在营业性的房地产信托中更是如此。由于有专门的信托机构介入其中，可以发挥其进行房地产经营管理的专长，增强项目房地产的获利能力；不仅如此，受益权甚至可以证券化为“资产受益凭证”，以证券的形式在市场流通，这样可以极大的提高房地产的流动能力，增加房地产市场对中小投资者的吸引力，降低房地产市场的“门槛”成本，分散投资风险。由此可见，房地产信托是有发展前途的。

　　房地产信托虽然很有发展前途，但是其建立的基础是：被信托的房地产其产权是确定的。《信托法》第7条规定：“设立信托，必须有确定的信托财产。”“确定”有两层含义：一是被信托的房地产本身是特定的，独一无二的；二是被信托的房地产的产权是确定的。这两个“确定”是开展房地产信托业务的基础。而建立房地产信托登记制度是这两个“确定”的制度保障，这是因为：

　　1．房地产信托登记可以明确信托房地产的权属，有利于信托业务的开展。根据《信托法》第15条和16条的规定：信托财产既要与委托人未设立信托的其他财产相区别，又要与受托人的自有财产相区别。这两个条文给人的感觉是信托财产既不属于委托人也不属于受托人，对干动产来说，可以以占有作为其物权的公示手段，善意第三人可以相信占有人就是所有权人，并且法律也保护这种信任。但是房地产物权的公示手段不是占有，而是权属登记，假如不建立房地产信托登记制度，人们很难相信受托人有权处分被信托的房地产，因此受托人的很多业务根本无法开展。

　　2．房地产信托登记可以明确信托各当事人权利义务，稳定信托关系。如上所述，信托建立的基础是“信任”，但是单凭信任这种“思想活动”不足以维系信托关系，而且前面已经谈到由于《信托法》的第15、16条的规定，使被信托的房地产在产权上处于“悬置”状态，可能使得信托当事人面对利益时，争先恐后；面对负担时，逃之夭夭。因此只有通过信托登记使产权明晰化，以此为基础才能进一步做到明确信托法律关系中各方当事人的权利义务，从而稳定信托关系。

　　3．房地产信托登记可以确保交易安全。上文已经论及：委托人和受托人之间的财产权转移是无偿的，但是受益人和委托人之间常常有交易关系。假如委托人将已经设定抵押的房地产又设立信托，并从受益人那里获取利益，当抵押权人行使抵押权时，就会危及受益人的受益权。同样将已经设立信托的房地产又去设定了抵押，同样也会危及抵押权人的抵押权。由于我国没有如何处理信托和抵押竟合的规范性文件，因而，若此类案件提起诉讼，将会有极大的不确定性，从而增大抵押权人和受益人的风险。如果对房地产信托进行登记，将有利于各方当事人识别和规避风险，确保交易安全。

　　综上所述，房地产信托登记制度的建立和完善有利于明晰产权、稳定信托、确保安全。除此之外房地产信托还是一种金融行为，。 (本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)

三、房地产信托登记制度的构建

　　《信托法》第10条明确规定：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记；本办的，应补办；否则该信托不生效力。显然，房地产属于应当办理信托登记的信托财产，但是没有法律和行政法规层次的规范性文件规定设立房地产信托时应当办理信托登记，所以《信托法》第10条的规定对房地产信托是没有效力的。

　　为贯彻《信托法》第10条和填补房地产信托的制度空白，应在有关法律和行政法规中对房地产信托登记作出规定。：“设立房地产信托应当向县级以上人民政府规定的部门办理信托登记；因信托取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”以此为基础，辅以相关实施细则，建立我国房地产信托登记的法律制度体系。

　　房地产信托登记应明确两个方面的问题，首先是房地产信托登记的主管机关；其次是房地产信托登记的应登记事项。(本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)

　　（一）房地产信托登记的主管机关

　　单纯以土地作为信托财产的，应向县级以上地方政府的土地管理部门申请，进行信托登记，登记的内容应当在土地使用权证书上予以记载。以房屋作为信托财产的，在实行房地产分部门管理的地方，应分别向房产管理部门和土地管理部门申请，进行信托登记，房屋所有权证书和土地使用权证书均应记载，涉及产权转移的，还应办理过户手续；在实行房地产统一管理的地方（如上海），只需向统管部门提出申请，办理登记，并在统一的房地产权证书上记载即可。

　　（二）房地产信托登记的事项

　　房地产信托登记是为了向善意第三人反映特定房地产已被设定信托的事实，而信托登记事项是信托合同在权属证书上的集中反映，它可以明确相关当事人的权利义务，保护其合法权益不受侵犯；另外，在涉及诉讼时，登记事项可以成为证明房地产信托存在以及当事人间权利义务的证据。

　　登记事项应包括：

　　（1）委托人、受托人、受益人的姓名（名称）及住所；登记主管机关可以审核受托人的资格。

　　（2）信托期限。期限届满后应办理终结信托登记或延续信托登记，未办理的，应视为信托延续，但是不能对抗善意第三人。另外，如信托合同约定信托届满后，信托财产归属委托人，而委托人又去办理了延续信托登记的，委托人的债权人；若委托人未作任何登记，。

　　登记信托期限时，应当注意：信托期限不得超过房屋所在土地的使用权存续年限。

　　（3）信托权限。分为全权和限权两种，受托人行使所有权人的全部权利，谓之“全权”；只行使部分权利则是“限权”。如选择“全权”，申请人可以不向登记主管机关提供信托合同，这意味着善意第三人可以认为受托人对房地产享有完全的所有权，但是信托内部还是依据信托合同确定各方权利义务；如果选择“限权”，应当向登记主管机关提供信托合同，主管机关应将合同列入该房地产的产籍资料，供公众查阅。信托当事人不得以未列入产籍资料的其他补充协议对抗善意第三人。

　　登记房地产信托时，登记机关有权审阅信托合同，对于带有金融性质的房地产信托，。，共同维护金融秩序，保障交易安全。 (本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)