不动产投资信托面面观

现在，尹帕利尔(Richard Imperiale)要获得一个听众比几年前可容易多了。

　　尹帕利尔回忆，“两、三年前，当我想向别人谈谈不动产投资信托(real estate investment trusts)的时候，人们会问，‘回报是多少？’我说在10%至15%之间。他们就露出轻
蔑的表情。‘我不能将客户的资金投入这样低效益的投资工具，’这就是我得到的回答。”

　　“现在，当我提及今年不动产投资信托的回报在7%至10%之间时，同样是那些人会变得非常高兴，并请我进去，边喝咖啡边谈，”他说。

　　不动产投资信托变得更独立

　　在追踪不动产投资信托并将其作为一种聪明的资产多样化途径推广十四年之后，尹帕利尔发现他面临着强劲的需求。现在，他已经将他对不动产投资信托的了解和投资理念，以及大量关于业界顶尖专家的采访编辑成书出版了，书名是“不动产投资信托：投资组合管理的新策略(Real Estate Investment Trusts: New Strategies for Portfolio Management)(John Wiley & Sons, .95.)”。

　　他写道，“作为不动产投资信托的专业投资者，我注意到一般投资者对不动产投资信托有很大程度上的误解。许多专业投资者和投资组合经理对不动产投资信托也缺乏了解。不仅如此，关于这方面的书籍很少。即使可以买到的书籍，在谈到这个问题时不是过于简单就是过于复杂。”

　　尹帕利尔现在是资产1500万美元的Forward Uniplan Real Estate Investment Fund(FFREX)的经理人。根据晨星(Morningstar)资料，今年截止周二，该基金亏损2.3%，同期不动产投资信托基金平均亏损3.7%；过去三年中，该基金年均回报超过12%，同比同类基金年均回报约为11%。

　　Forward Uniplan Real Estate的主要持股包括：Chelsea Property Group(CPG:)、Vornado Realty Trust(VNO)、AvalonBay Communities(AVB)、Healthcare Realty Trust(HR)和Equity Residential Properties(EQR)。

　　他说，“不动产投资信托和不动产投资信托基金的好处是，只要有一百美元就可以开始投资。”

　　现在持有不动产投资信托的理由是，它们相对其它资产要稳定得多。

　　尹帕利尔说，“过去十年左右以来，不动产投资信托事实上已经不再完全依附于股市或债市，它们变得更加独立了。”

　　微妙的平衡

　　但是，为了从不动产投资信托获得最好的回报，恰当的投资组合是必须的。

　　“如果投资组合中不动产投资信托的比重为10%，其收益性就很显着，但当这个比例超过15%至20%的时候，收益效果便开始下降。”

　　不动产投资信托是一种特殊的股票类型。这类公司持有并管理能够创造营收的房地产，诸如办公楼、购物中心、仓库和公寓，它享受税收优待，几乎将所有的净所得分配给股东。美国公开上市的不动产投资信托约有180家。

　　虽然有股利可拿在今天听起来不错，但不动产投资信托的确有其短处。不动产投资信托本身是流动投资，但它持有的房地产却不是。

　　尹帕利尔说，“不动产一般是跟着经济走的，也就是说，对房地产的需求是受经济成长的推动。因此放缓期愈长，空置率便愈高，租金也愈低。”

　　大约有12至15家顶尖不动产投资信托持有美国30至40个主要不动产市场的房地产，诸如Equity Office Properties(EOP)或Liberty Property Trust.(LRY)，还有很多专注于某类房地产的地区性不动产投资信托，诸如在中西部主要市场持有郊区办公建筑的Great Lakes REIT(GL)。

　　如何衡量不动产投资信托的价值？

　　尹帕利尔利用三种方法来衡量不动产投资信托的价值。

　　一、将不动产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。两、三年前，不动产投资信托的价格低于其持股净资产价值大约20%。但现在这个价差缩小至3%至4%。不过尹帕利尔说，不动产投资信托仍有上扬空间，因为历史资料显示不动产投资信托价格会略高于其持有资产的净值。

　　二、比较不动产投资信托收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。由于国债持续上升已超过一年，这个差幅之大现在已经达到记录。尹帕利尔说，“经济给不动产投资信托带来的风险，已经在其收益率中得到反应。”

　　三、将不动产投资信托的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比。按照这种标准，不动产投资信托仍然处于价格波动范围的下限。

　　“除非出现真正的经济衰退，否则我认为不动产投资信托的表现是不存在什么问题的，”他说，“真正的问题在于，它们何时能够表现得更好。但说回来，我对投资组合6.5%的回报率感到满意，在目前情况下，这不能说没有吸引力。”