利率逼近红色警戒线 房地产信托盛世危言

银行信贷资金的全面收紧，使得信托等融资渠道再次“走俏”，作为房地产开发商重要资金来源的房地产信托产品，也再一次在金融风险调整中“崛起”，重新占据了信托市场的“半壁江山”。本报记者通过走访调查了解，与以往相比，此次房地产信托产品市场的火爆高潮表现在其信托公司融资数量巨大、融资渠道翻新、借贷利率猛高等方面，在信用风险考量上应更加谨慎。

5月18日上午10点，本报记者如约来到了位于北京市四环附近的一家信托公司，接打电话的声音在这层写字楼里此起彼伏。

“最近很忙，有太多事情要处理，手机电池每天差不多都要打得没电了。”该公司负责人刘建伟(化名)边招呼本报记者坐下边说着话。

尽管日前银监会已两次澄清，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但近期市场上关于房地产信托业务收紧的传闻不断。

“虽然只是虚惊一场，可是房地产信托收紧是必然趋势，今后银监会肯定会有大的动作，我们现在虽然还在做信托产品，但已经在逐渐减少，同时我们也在做两手准备。”刘建伟告诉本报记者。

今年以来房地产信托行业的“疯狂”，把这个游走于银行和民间借贷之间的“第三者”推到了“风口浪尖”。

利率逼近“红色警戒线”

虽然上有政策，但是持续走高的收益率，让房地产信托公司对这块送到嘴边的“肥肉”欲罢不能，进而铤而走险。

“18%。”上周，一家来自于河北的房地产企业找到刘建伟，为了他们公司的别墅及部分商品房开发项目融资1.3亿元，并报出了这个“高利息数字”。该项目五证俱全，即将部分封顶。

“18%是年贷款利息，如果是去年上半年，这个数字的确很诱人，而且这个项目能很快包装成一个年收益10%的房地产信托产品推出。但是现在，面对这个数字，极少信托公司愿意接洽这单生意。”刘建伟说。

河北企业为何要舍近求远跑到北京融资？刘建伟的解释是，虽然银监会没有明文叫停房地产信托，可是二三线市场的信托公司有些已经停了，主要是没钱，或者不想去冒任何一点点风险。

“这家企业也咨询了几个信托公司，他们给出的数字一般都是25%，我们给出的也是25%，这也是没有办法，同行都这么高，我们也不能低，这是业内最基本的游戏规则。”刘建伟说。

中国人民银行贷款一年利率为6.31%，而25%只比中央银行的年贷款利率的4倍25.24%少了0.24%。

“国家有法律规定，如果借贷利率超过央行年贷款利率的4倍以上，将会受到处罚，所以我们都很紧张，其实大家心里面都有谱，谁都不会触碰‘红色警戒线’，就在它极限值下徘徊。”刘建伟表示。

刘建伟告诉本报记者，目前北京的房地产信托公司发行信托产品的以二、三线城市项目居多，且以小型房企为主，一般情况下，房地产信托的收益率在8%到10%之间，再加上渠道费用占比3到4个百分点，和大型开发商的信托融资成本在12%到15%左右相比较，小型开发商的信托融资成本一般在20%左右，有的甚至高达25%以上。

“能做多少做多少，我们都是抱着能拿到最高收益为目标，如果真有问题再及时修补，这就是我们信托行业的原则。”刘建伟笑呵呵地说。

繁荣之下潜藏巨大风险

“今年以来融资的房地产公司非常多，光我们主动拒绝掉的公司差不多有一半，现在长三角一带、一线城市的优质房地产项目成了我们的主要客户，一些小公司、小项目卡得很死，几乎不去碰。”5月19日，一家大型信托公司业务经理周兰(化名)在接受本报记者采访时说。

周兰说，过去两三年，都是一些中小房地产企业找上门来，大的开发商很少，今年以来，大的企业比较多，小的企业很少，“需要钱的企业越来越多，企业在市场中的感受是很强烈的，可以接受的融资成本也越来越高。”

周兰告诉本报记者：“如果是银行拒绝的客户，我们会进行全面详细的调查了解，不一定给它做融资。”

“当然也有一些信托公司，今年基本上不碰房地产信托，主要是观望，对他们来说，风险暗礁是他们要考虑的问题。”周兰表示。

房地产信托爆发式增长的繁荣景象下隐藏着巨大风险。

周兰所说的“暗礁”是指：“那些不计融资成本、对资金需求十分迫切的企业。这类企业恰恰有着资金面临巨大困难、资质一般、市场风险高等共性，它们的资金链一旦断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或者破产的可能。”

“已经开展信托产品的公司，则在强调自己的风险控制如何到位、对项目动态的监控以及对房地产开发商现金流向的控制如何严格，我们要对自己负责。”周兰告诉本报记者。

某信托公司相关负责人告诉本报记者，、资金链紧张，与房地产开发商的合作也更加谨慎，要求也更加苛刻。

“一方面房地产企业资金需求量巨大，意味着风险也相对较高；另一方面来谈合作计划的开发商络绎不绝，挑选余地很大，自然也要选择资质优秀、口碑良好的企业。”上述某信托公司相关负责人说。

用益信托首席分析师李旸表示：“今年前几个月房地产信托发行很多，虽然房地产信托是银监会批准的合法业务，但为了配合宏观政策，不能把其他融资渠道都堵上了，但是这里还打开门户，宏观调控将大打折扣了，再次调控是很有可能的。”

“网络房产借贷”涉足个人借贷

5月19日，本报记者通过熟人联系介绍，一起来到了北京另外一家信托公司。跟其他信托公司不同的是，他们多了一项新业务———“网络房产借贷”。

“这是我们的新业务，就是通过网络房产借贷平台，来给那些买房的人提供贷款，但是一般数额都不大，上限是30万元，没有下限，时间上限是3年，下限是1个月。主要用于买房人不足的房产首付款或者房子装修时所需的款项等，应该算是小额贷款吧。”这家信托公司业务经理张峰(化名)向本报记者介绍说。

张峰告诉本报记者，他们从今年1月份开始做这项业务，现在生意还不错，“其实就是以往普通信贷的‘升级版’，主要是比普通的贷款操作起来过程更方便、程序更简洁，但这不是我们的主营业务，我们还是以信托基金产品为主。”

“其实这就是我们一个网上贷款平台运营机构，借款人只需要在这个网络平台上发帖子，并上传自己的相关材料，我们通过程序就会把贷款给借款人，但是利息比较高，一般年利率都在16%到20%之间。”张峰公司的一位唐姓业务员说。

唐姓业务员告诉本报记者，网上借贷平台还有自己的“信用评价”体系，除了查验借款人的身份证件、学历、收入外，还要求公开博客、MSN来让别人考查自己的信用。

“这种网络贷款运营模式简单，无担保、无抵押，其实网站作为中介，起到为借贷双方‘搭桥’的作用，我们和借款人之间都签有协议，相当于咱们民间普通写借贷条一样。”他说。

当本报记者问及借款人还款日期以及还款程序的时候，他说：“日期是我们以借款人的实际还款意愿为主，不强制固定时间，双方通过商量一般都是每个月的1日或者15日左右，借款人把钱数打到我们指定的账户上，之后，双方通过银行，借款人出具存款回执单，我们出具收款回执单。”

但即使有多种信用认证方式，几乎每个月还是会面临“老赖”的情况。对这些拖欠不还的借款人，公司将通过电话催收、网络黑名单公示的方式进行惩戒。“现在我们的坏账率一般在2%到3%，每个月最多2到3个吧，并不是非常高。”唐姓业务员说。

“一般情况下借款人都会还的，因为数额也不多，年限也不是很长，而且签有白纸黑字的协议，还是受法律保护的，好借好还，再借不难嘛。”他说。

尽管这家公司在其网络借贷平台首页上注明，不吸收存款，只是搭建一个借贷平台。采访结束后，朋友神秘地告诉本报记者：“如果有存款的时候他们也做，就看存款人要求利息是多少了，只不过是私下里暗箱操作，他们有钱不赚是傻瓜啊。”

寻求“突围”线路未明

感到“寒意”愈来愈强的信托公司，眼下考虑最多的或许就是如何“转型”。

“今后我们的策略将会转向保障房信托，眼下也正在进行一些项目储备，但是这或许不是我们的业务重点，只是一种策略而已。”刘建伟说。

据本报记者了解，国内已有数家信托公司发行了保障房信托产品，有研究机构根据公开资料统计，目前发行规模预计达58.9亿元。

刘建伟告诉本报记者：“说实话，当前发行保障房的信托基金数量小，主要是因为遇到多方面困难。不少开发商尤其是二三线城市开发商，打着保障房旗号申请商品房贷款，信托项目遴选需要耗费大量时间。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投资者兴趣不大。”

“此外，很多保障房项目都由政府主导，承建主体没有土地所有权，这将带来还款风险，地方政府融资平台还可能将融到的信托资金挪用到其他项目。”刘建伟说。

国内某大型信托公司人士表示，今年公司不会将保障房作为业务重点：“做保障房业务，我们的话语权和定位决定就变得很弱了，毕竟政府是领头人。”

在“刀尖上跳舞”的房地产信托，目前还未找到业务转型的突破点和重点，随着银根进一步收紧，中小企业融资信托产品或是未来发展方向之一。

“现在民间借贷利率也很高，银行不给钱，企业只能自己想办法去弄钱，可是这种风险性极大，如果企业还不上钱或者破产，那我们也就玩完了。”刘建伟说。

在房地产信托、证券投资信托、银信合作之外，近年来部分信托公司也在一些另类投资领域开辟市场。

“比如有些信托公司推出了艺术品投资信托产品、矿业投资信托、红酒信托等领域的信托产品。但是这些是细分的市场，难以成为主流，信托公司盈利模式依然难寻。”业内专家表示。