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新加坡金融管理局拟修改房地产投资信托指导原则

发布时间：2020-08-19 02:03:15

据新加坡《联合早报》3月24日报道，为了与市场发展步伐并进，新加坡金融管理局（MAS）考虑修改房地产投资信托（REIT）的指导原则。

　　有关修订旨在推行保障投资者利益的措施；为投资指导原则提供更大的清晰度和灵活性；在遵循成本超过好处的指导原则部分，加以精简，以及依照证券与期货法令（SFA）为REIT经理制定注册框架。

　　本地的REIT市场，持续稳健增长。截至今年2月底，共有15个房地产投资信托在新加坡交易所上市，总市值达250亿元以上。

　　为了使投资指导原则更明确，金管局的建议包括：要求REIT把至少75％的资产投入可带来收入的房地产，而不超过25％的资产投资于其他获允许的投资项目，如房地产相关资产、现金、政府债券、上市或私有债券，或者不从事房地产业的上市公司股票。

　　根据现有的指导原则，REIT只需把35％的资产投资在房地产，而REIT资产的至少70％投资于房地产与房地产相关资产（如房地产公司股票）。

　　金管局指出，原有的35％资产投资于房地产的要求，远比美国（75％）、英国（75％）和香港（100％）的类似要求来得低。

　　在保障信托持有者利益方面，金管局说，一些REIT经理曾尝试利用“金融手段”（financial engineering），推高REIT的短期回报率，以使有关的REIT在首次公开售股时更有吸引力。当局对于这类短期地提升回报率的作法及对长期回报产生负面冲击的成本，可能没有详尽披露，或不被投资者察觉，表示关注。

　　为了确保投资者意识到短期提升回报率安排的较长期效应，金管局一直在检讨REIT的应用方式，确保所有采用“金融手段”和连带的财务效应与风险有在很显眼的地方呈报。

　　对于一些REIT经理通过长期管理合同和收取昂贵的解约费“锁定”本身的管理期，金管局表示关注，因为这类安排将妨碍市场进行企业管制。所以，在最近的首次公开售股活动中，当局都不鼓励REIT经理进行上述安排。

　　由于REIT市场还相当新，金管局觉得，REIT可以在常年股东大会的特定议题中要求信托持有者表决，而不是在首次公开售股的阶段，就与其他考量并在一起。

　　此外，当局也有意要求REIT经理公平对待所有投资者，而不是给认购大量股票的机构投资者显著的折扣。

　　对于房地产基金指导原则的种种修订建议，金管局已发出政策咨询报告，供公众和业者发表意见，电邮是reits@mas.gov.sg。截止日期为4月23日。