房地产信托兑付困难暂未出现 风险犹存

用益信托网研究员徐颖风认为，房地产信托产品的风险主要来自系统风险，即市场的整体风险。，不排除在不久的将来会真的出现房地产信托兑付困难的现象。

日前，有媒体报道称，某家信托公司在南京发行的一个规模十几亿元、运作期一年、投资收益在10%左右的房地产集合信托项目出现了兑付困难的现象。

昨日用益信托网研究员徐颖风在接受《金融投资报》记者采访时却说：“这家媒体的报道可能与事实有出入，因为按照报道中对该房地产信托产品的描述，我们进行了搜索，并没有发现目前在南京发行的房地产信托产品中有这样一款产品。”不过，徐颖风表示，，不排除在不久的将来会真的出现房地产信托兑付困难的现象。

兑付难现象终将出现

用益信托网研究员徐颖风告诉记者：“目前没有在南京出现兑现困难的事件，但并不排除房地产信托产品面临的高风险，因为房地产调控在一些城市实施了‘限购’，同时，开发商又不愿轻意降价，这样项目变现就困难。”徐颖风说，这也算是给这个“过热”的市场降降温，敲一下警钟。

“可能出现房地产信托兑付难的现象，其原因主要还是此轮房地产调控是史上最严厉的调控。”一位不愿意在媒体上具名的重庆某信托公司在川代表处负责人表示，这位负责人说，同样的一个项目，银行可以追加资金让项目持续下去，但信托公司发行的信托产品只能“专款专用”，即一个信托产品所集合的资金就只能用于这个项目，这样，一旦没有在约定期限内变现，就会出现兑付难现象。这意味着房地产信托由“夏”入“秋”，房地产调控成效显现。

国家职业技能鉴定专家委员会委员、，今年上半年的房地产信托市场可谓如火如荼，而且收益商品在信托产品中高居榜首。一般的年收益率都在10%以上，最高的竟然达到20%，投资者趋之若鹜。从目前房地产市场的种种迹象来看，出现拐点的可能性在加大，相对应的是数周来房地产信托成立和发行的连续萎缩。

“房地产信托兑现困难事件不值得大惊小怪，因为历来就是高收益伴随着高风险。”刘彦斌说，与其说是房地产调控政策动了房地产信托的“奶酪”，还不如说，不成熟的投资理念动了自己的“奶酪”。估计在未来一段时间会出现房地产信托兑付难现象。

负面影响将会逐渐扩大

房地产信托是专门为房地产融资的，那么，如果一旦出现房地产信托兑现困难事件，对房地产业的影响将有多大？

徐颖风认为，如果出现了房地产信托兑现困难的事件，对房地产业虽然有一定影响，但也不是很大，因为目前在房地产业的整个资金来源中，房地产信托融资占比只有5%左右。主要还是依靠银行贷款和自有资金，

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，房地产信托兑现困难事件对房地产行业的影响肯定是有的，但究竟有多大影响无法量化。杨红旭提供给《金融投资报》记者的数据表明，今年1—7月整个房地产开发资金47000万元，其中，银行贷款8000万元，占比17%；房地产信托融资2000万元，占比不到5%；其余近80%的资金是房地产开发商的自有资金和从其他渠道来的资金。“对中小房地产开发商的影响要大一些，这些公司甚至包括部分房地产上市公司都有可能出现资金链断裂现象。”杨红旭坦言。

华融国际信托有限责任公司成都办事处负责人向家奇说，如果出现了房地产信托产品兑现困难的事件，那么，对房地产业和信托业都会有一定的负面影响。

房地产信托业出路在哪

那么，信托业的出路何在？上述重庆某信托公司在川代表处负责人表示，“房地产信托兑付难不是‘终极风险’，因为它往往只是在兑付时间上的延后，作为信托公司一般会通过自己的关联方拿出现金予以兑付，或者按照有关信托法规，召开全体受益人大会，作出延长信托存续期的决定等。”

“按照银监会控制房地产信托的规定，对每一家信托公司发行房地产信托产品有额度方面的要求，在已经发行的房地产信托产品未到期兑前，不得发行新的房地产信托产品，因此，公司从6月以来就没有发行房地产信托产品了，要等老产品到期后再说。”这位负责人表示。

房地产信托还值得投资吗？这位负责人说，这不能一概而论，但有一点是可以肯定的，那就是信托公司是不能向客户承诺到期就一定会全额兑付的，即使在市场经济发达的西方国家，信托产品到期后不能兑付的个案比中国多得多。因为它本身就是高收益伴随着高风险的理财产品。他建议投资者在选择房地产信托产品时，一方面要注意作为资金融入方面的房地产公司的资质，至少应在二级以上；另一方面，要考虑其现金流情况，即流动性如何。

目前国家对保障房建设十分重视，那么，可否发行保障房信托产品？对此，这位负责人说，这是可以发行的，但由于保障房带有公益性，总收益水平一般在20%—25%之间，因此，信托公司一般只好把自己应获得的收益让一些给受益人。

徐颖风认为，房地产信托产品的风险主要来自系统风险，即市场的整体风险，如一旦房地产市场全面降温，房子卖不出去。而单个项目的风险并不是很大，因为一般都在开发商提供的抵押物评估价值基础上打5折，即使出现兑付困难时，也可以处理掉抵押物予以变现。

“但信托业的出路还是很多的，仅以房地产信托为例，国家对商业地产这一块没有调控，因此，不妨发行商业地产信托。”徐颖风认为。

“无论你是买房地产信托产品也好，还是买其他信托产品也好。第一位是看风险有多大，能否承受，而不能两只眼睛只盯着收益。”刘彦斌说。