房屋买卖合同的就“近”原则解读

发布时间:2019-08-09 06:09:15


  

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  案例回顾

  合同变更

  买主只认“旧”账

  2008年,张先生通过中介将自己的二手房出售给家住昆明北市区的李先生。成交价是35万元,并签订了房屋买卖合同。张先生同意李先生分两次付清房款。合同还约定:李先生应将余款30万元在2009年9月10日之前一次性付清;如果届时不能付清房款,李先生并不算违约,只按每月2000元向张先生支付房屋租金即可。2008年5月10日支付首付款5万元后,李先生便按照合同约定入住。

  2009年9月10日,李先生未能按合同约定支付剩余的20万元房款。在中介公司的协调下,双方于2009年9月15日重新签订了一份房屋买卖合同,将付款截止时间推迟到2009年10月15日,同时约定,如果10月15日李先生仍然不能付清房款就算违约,违约金为剩余房款的15%(4万5千元)。

  付款期限已过,李先生仍然没能凑齐房款,并决定放弃购买该房。张先生决定按照补充合同的约定,从李先生当时交付的首付款中扣除违约金3万元。但是,李先生坚持按照最初合同的约定执行,拒绝支付违约金,只同意按照每月2000元的价格付给张先生租金。张先生十分苦恼,为此向律师咨询应该如何处理。

  案例分析

  就“近”原则

  买主应付违约金

  对于本案,云南国平律师事务所陈平主任认为:民法遵循当事人意愿自主原则,在合同依双方当事人协商一致变更后,变更后的条款只要不违反法律规定,对双方都有约束力,因此本案中双方应依照变更后的合同条款履行义务和承担责任。法律没有对违约金规定比例,但是若违约金过于高于或低于实际损失的,可以主张适当减少或增加。本案张先生扣除3万元违约金也是低于合同约定比例,行为合理且合法。

  在购买房屋时应注意,在双方签订了多个合同,而多个合同的条款存在冲突的情形下,应以最后一次签订的合同条款为准,但同时应注意以下几个问题:

  首先,合同变更以后,被变更的部分即失去了法律上的效力;已变更的部分,在完成变更程序之后,即产生了新的权利和义务。其次,对没有冲突的约定条款,或只在原合同有约定的条款,仍然有效。第三,合同的变更原则上将来发生效力,不存在溯及力的问题。已经履行的债务不因合同的变更而失去法律根据,未变更的权利和义务继续有效。简单地说,就是新的合同不能约定之前的行为和后果,新合同签订之前已经履行的部分也继续有效。最后,合同中原来约定的争议条款的效力,继续有效。

  律师在线无预售证

  购房合同无效

  吴女士:我在没有验看《商品房预售许可证》的情况下,就买了一套房子。之后朋友提醒我,应该查验这个楼盘是否有预售证。我现在比较担心,如果开发商没有取得“预售证”,我与开发商签订的购房合同是否有效?另外,房地产开发企业预售商品房,应当符合哪些条件?

  律师回复:开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与购房人签订的买卖合同无效合同。但是,在起诉前如果开发企业取得了“预售证”,购房合同就变为有效的了。

  房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  违反合同约定

  开发商应承担违约责任

  张女士:我收房时发现,厨房没有地漏,而厨房地漏一项,在购房合同中是有明确约定的。我多次与开发商协商,都没有得到解决,我该怎么办?开发商是否应该承担违约责任?

  律师回复:购房合同中约定厨房要安装地漏,而实际上地漏却未装,很明显,开发商的行为违反了购房合同的约定。如果合同中有双方约定的违约责任条款,应按照约定执行;如果没有相关约定,您可要求开发商,依照购房合同约定,履行安装地漏的义务,或者由您自行安装,开发商则需要承担您因此而支付的费用。若您先行垫付,事后可向开发商追讨赔偿。

  如果同楼层的其他房屋均未安装地漏,您可联合其他业主,共同向开发商主张权利。

  第四联(提货联)发票

  有法律效力吗?

  孙先生问:我购买了一套住房,开发商给我开具的发票是第四联(提货联),我认为开发商应该给我客户联,但我提出疑问时对方说是客户联拿去办产权证了。请问开发商给我的发票是否具有法律效力?

  律师答复:不动产发票,真正具有法律效力的是第二联,也就是发票联。在开发商办理产权证时,需要将发票联交给产权处,待办理完毕后,在产权处存档,因此购房者需要用到该发票时可以到产权处查档。而开发商在购房者付款时开具的是房款发票,房款发票的法律意义在于证明购房者支付房款的事实,房款发票不存在提货联。因此不动产发票不交给客户的行为也是符合法律规定的,购房者需要关注的仅只是开发商是否确实在办理产权证。

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