承租人的优先购买权案例

发布时间:2019-08-29 10:12:15


  承租人的优先购买权案例

  案情介绍:2004年3月3日,张某承租金某一旧仓库,并与金某订立了为期一年的租赁合同,租金为每月1000元。2005年3月1日,即租期满前一天,金某以10万元的

  价格将该租赁厂房出卖给了亲戚王某。张某得知后,认为他也可以出同样的价钱将该厂房买下。便责问金某为什么事先不告知他要出卖厂房,金某认为:一是张某的租期已满;二是以比市场价更低的价钱卖给了自己的亲戚,没有必要与张某商量。后来,,要求确认金某将厂房出卖给金某的买卖行为无效。

  【分歧意见】

  该案在审理过程中,出现两种争议:一种观点认为,金某转让房屋是在张某即将丧失承租人身份的情况下,以低于市场价的价格出卖的,告不告诉张某没有实际意义,该出卖行为合法有效;第二种观点认为,由于金某未履行法定告知义务,张某有权主张买卖行为无效。

  【法理评析】

  这是一起租赁物买卖纠纷案。张某与金某就厂房订立了租赁合同,便确立了他们之间的一种租赁合同关系,张某是承租人,金某是出租人。租赁行为是一种将物权中的所有权与使用权相分离的民事法律行为,金某享有物的所有权,而张某则拥有对该物的临时使用权。由于双方存在对物权的这种特殊的关系,为有效保护处于相对弱势的承租人的合法权利,法律赋予了承租人一些特殊的权利,如优先承租权、知情权和优先购买权等。

  该案中,张某和金某的争议焦点就是知情权和优先购买权问题。关于知情权和优先购买权,合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这一规定,作为承租人的张某享有对租赁物出卖前的知情权,同时,在同等条件下享有优先购买权。这里所说的“同等条件”,是指能够满足所有竞买人中最有利于出卖人的相同条件,如最高价格、最简便手续等条件;“优先购买权”则指,在与同等条件下的竞买人相比,承租人具有比竞买人更先购买租赁物的权利。对作为出租人的金某而言,法条用“应当”语气的强制性规定,明确了他将租赁物出卖给他人时,应履行将出卖信息通知承租人的告知义务。且这种告知义务必须在一定的“合理期限内”,即应当给予承租人必要的考虑和准备时间。

  在该案中,由于金某没有履行法律义务,违反了法律的强制性规定,根据合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此,。