商品房面积误差引起纠纷的处理

发布时间:2019-08-12 14:04:15


  商品房面积误差引起纠纷的处理

  商品房销售,在实务中有按套(单元)计价的,也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法,也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”

  1.约定以“套(单元)”计价,对商品房面积误差纠纷的处理

  《商品房销售管理办法》第十九条规定:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”

  按照上述规定,一般而言,在商品房现房销售情况下,由于买受人可直接查看实物,故以“套(单元)”作为一种计价单位,使交易简洁明快,并不失其合理性。引起面积误差纠纷的,一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意,不必过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。

  在商品房预售的情况下,以“套(单元)”作为一种计价单位,房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。由于买卖标的物尚未实际建成,按照商品房建造的客观规律,应允许合理误差的出现。商品房交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。对误差范围没有约定的,则可从考察当事人合同目的出发,并参考合同履行地当地的交易惯例,只要相关尺寸、面积误差不足以影响买受人合同目的实现,就应维持合同的效力。

  2.约定以商品房面积计价,对面积误差的处理

  (1)与面积误差相关的几个概念

  商品房销售面积。商品房整栋销售的,商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的,。商品房按“套”或“单元”出售的,商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和(《面积计算规则》第五条)。