展望2010：房地产信托渐成主流

作为房地产融资的超级替补，信托，特别在2010年房地产信贷和资本市场融资愈趋严格的形势下，房地产信托又会演绎出怎样的跃进行情？面临机制和产品的双重机遇，全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化，其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。汹涌的房地产信托大潮面前，房地产公司是否已经做好准备拓展自身的融资方式呢？
　　银行信贷、资本市场再融资的收紧，正在为2010年房地产信托融资的继续扩张制造声势。
　　持有这种观点的并不在少数。中信信托、中诚信托、北京信托、山东信托等多家从业人士均表示，地产信托作为信托公司一个风控管理相对成熟的业务，在2010年的行业调控中，将以其灵活的体制与交易结构继续增长。
　　“去年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到贷款，今年银行信贷收紧，对信托业务的开展是一个巨大的机会。”中诚信托相关人士表示，近期内房地产信托仍将是公司业务的重点。
　　与之相佐证，根据市场数据统计，截至1月27日，1月份房地产信托共发行16款29.65亿元。在同期的信托总量中，数量占比超过30%，规模占比接近50%.
　　机遇
　　在业内人士看来这种机遇更多地源自信托体制的“机会主义”。
　　这种机会首先来自于此轮宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧。
　　作为房地产企业的重要融资渠道，各商业银行在今年的宏观调控中受到了更为严格的存贷比、准备金率、核心资本充足率等信贷指标考核。对此银监会主席刘明康曾明确表示，新考核指标中，银行信贷总量的变化，将直接影响占新增贷款两成的地产信贷。
　　与此同时，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。，证监会的严控意图已是十分明显。从去年下半年计算，截至目前已经有将近30家房企在证监会门口排起融资长队。
　　“此消彼长”直接让各家信托公司嗅出了前两者收紧后的地产信托机会。“尽管去年各房企都赚得盆满钵溢，但下半年暴涨的土地市场也让其消耗不少，尤其是拿下一些地王的民营企业。这样看来，今年地产信托的需求依然比较大。”中信信托信托业务部人士认为。
　　另一个令地产信托增长的机会来源于信托公司业务“三驾马车”格局的打破。
　　金融、地产、基建，长久以来一直是各信托公司业务的三驾马车，但在去年7月，银监会颁布《信托公司证券投资信托业务操作指引》，对与信托公司合作的第三方投资顾问制定了严格的准入条件，并要求业绩报酬必须在信托计划终止且盈利时才能提取。
　　“这个规定的影响巨大，很多信托公司都没有办法发行新证券投资产品，现行的只是一些存量。”中海信托产品研发人士表示，此规定之后，金融类产品一蹶不振。
　　基建在经历了去年4万亿元投资初期的火爆后，。
　　“信托是存在机会主义的，在金融、基建产品受阻后，很多信托公司开始向其他业务转移，其中房地产最为普遍。”上述中海信托人士表示，房地产信托高达15%~18%的利润率对一些信托公司的吸引力不可忽视。
　　而对将来房地产信托是否会面临调控，信托公司多数保持谨慎乐观，，目前还没有看到具体的措施出台。”北京一位信托公司人士向记者表示多数信托公司仍在赌政府不会戳破房地产的泡沫，所以才会纷纷涌向地产信托产品。
　　分化
　　作为银行、股市融资之外的超级替补，尽管近几年来地产信托融资的发展与上位多存在机会主义，，一些信托公司也开始了提高主动经营能力的尝试。
　　这种尝试战略已经被市场按照公司的实力与股东背景自然地分成了两个派别。一方是专业较强、股东实力雄厚的全国性信托公司，一方是实力较弱、处于各二线城市的地方性信托公司。
　　以中信信托、平安信托、中海信托、华融信托、中粮信托、建银信托等为代表的全国性信托公司在业内人士看来，确定的是全国性、跨地域、大机构、大项目、大规模的道路，其交易对手大部分都不在注册地，“跑马圈地”的态势十分迅猛。
　　这些战略不难寻找依据。在过去的2009年，平安信托、中铁信托等大型信托公司纷纷与一线房地产企业签订战略合作协议，总规模上百亿元。
　　“相同规模下，产品越多信托公司的管理压力也就越大，因此大项目、大规模是有管理实力的信托公司所必然的追求。并且大型房企的地产规划也都相较成熟，越成熟的项目，管理成本也就越小。”针对大型信托公司“大机构、跨区域”的战略，中信信托信托业务部人士表示，目前异地经营的放开，给了实力信托公司更多的挑选优质项目与企业的机会。
　　而在这些大型信托公司的产品设计中，基金化操作也正在成为一种趋势。北京信托、平安信托等都已经积极开展了资产池培育工作。华澳信托表示，这是为了更好地控制、应对市场风险，为了更好的控制市场风险，未来将设计更多的组合信托。“
　　与大型信托公司相比，而山西信托、湖南信托、厦门信托、天津信托、山东信托等为代表的信托公司，更多地选择了深挖本地市场的战略。
　　在业内人士看来，这些地方性信托公司发展的瓶颈主要是资金募集能力以及专业团队能力。而选择本地化发展，则可以最大程度地发挥有效资源优势。
　　日前山东信托与14家本地房企签订了互助信托协议框架。而这正被业内人士看作是深挖本地市场的一种创新路经。对此山东信托人士表示，为了克服信托公司融资规模有限的瓶颈，提高收益率，山东信托未来将加强与当地银行的合作，吸取私人银行资金，同时将加强专业人士引进，加大股权信托。
　　此外，将大额信托”化整为零“也是地方性信托公司破解融资瓶颈的有效手段，中原信托近期发布的理财产品多通过受益权分层，将大额信托分拆至各发行理财产品。
　　中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成表示，这种分化，在2010年将会进一步显著。