房地产业基金有望问世 信托可否舀杯羹

地产融资可能的“破冰”契机 产业基金有望问世

　　上周内，随着121号央行信贷收紧政策的出台，激起了市场的强烈反应。6月14日，房地产信贷业务提出了7个方面的明确要求，对此有地产商直指央行的举措是“仇富”现象，而更多的发展商则担心这一政策的“一刀切”效应，将减缓住房开发速度。

　　针对市场的不同反应，，央行的这一政策不是要打压房地产行业，而是要避免房地产行业的大起大落，促使其健康发展。对购买第二套住房要适当提高首付贷款比例的规定，一些市场人士指出这一规定目前很难操作，因为要查清是否为买第二套住房并不容易。对此，戴根有解释说，央行的通知总体上是一种政策取向，具体操作还需要一个过程。一些房地产企业也反映自身融资渠道不多的问题，戴根有认为，这可以透过发行房地产共同基金等手段来解决，不能仅仅依靠银行贷款。据悉，，促使《通知》相当多不可操作的问题得以解决。但是这可以从另一个角度来看，各地具体执行《通知》时就会存在一些差异。
　　不能被忽略的政策信息
　　对于戴司长的发言，长期跟踪国内地产市场走势的虎杰投资首席分析员张寅认为，此次《通知》发出后，央行官员几乎是破天荒在第一时间内，由不同政府人士在不同媒体做了许多对《通知》的解释工作，其言辞是温和的，央行担心开发商对《通知》“误解”的心态是非常值得玩味的。此外，银监会到目前为止没有表态，也是为了未来《通知》执行过程中一旦出现问题，政府可以有政策调控的空间、弹性和余地。而并非一般观点所认为的政府部门之间有什么问题和利益冲突。目前房地产企业应该从《通知》出台后自身的震惊和激动状况中尽快地走出来?特别是那些有规模的房地产企业?仔细研究央行戴根有“关于房地产共同基金内容”，让谈话中透露出来的一点点政策信息通过业界齐心努力，扩大成为一个房地产金融实实在在的市场，恐怕比在《通知》方面与政府讨价还价重要和实际得多。
　　对于地产企业而言，能否很快对“地产基金”作出反应，尚需看不同企业的不同状况。一些已经在地产融资方面有所铺垫的专业地产商，会借助此次信贷收紧而寻求在地产证券化方面的突破。但对于近九成地产企业而言，由于仍然采取“滚动开发”的模式，而且目前的融资方式仅限于银行信贷，是否有能力在地产证券化方面寻求突破，还是个疑问。
　　地产企业融资途径单一，实际上正是此次央行信贷收紧引起强烈反弹的原因。在这一点上，1993年出现真正的地产泡沫时，即是央行发布一道禁贷铁令，令大批地产开发商风逝。直至2003年，政府主管部门在冲抵房地产风险的手段上，与1993年相比，仍相当单一，即收紧银行信贷，切断地产开发的最大银源。问题在于，地产的发展固然有风险，但用来冲抵风险的工具却实在太简单了。房地产开发只有银行这一个融资口径，对于银行、开发商而言，都面临着不小的风险。
　　正是多年以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，使现有金融系统积累了大量的金融风险，而由此带来的振荡是房地产企业难以在统一的游戏规则之下，谋求长远发展。杨斌的荷兰村是泡沫，，但不代表这场游戏中的其它队员，统统该受牵连。
　　地产债券将先于地产基金问世
　　苏州工业园区有关部门20日透露，园区地产经营管理公司首期企业债券已由国家发改委批准发行。本期债券发行总额10亿元人民币，期限10年，票面年利率4.3%，每年付息一次，最后一期利息随本金一并支付。据了解，本期债券募集到的资金主要用于园区二、三区基础设施项目的建设，包括道路、供电、供水、土地平整等“九通一平”工程。虽然这个地产债券发行具有一定特殊性，但是至少说明地产债券发行政策还是有路。
　　对于苏州工业园的地产债券核准发行，虎杰投资张寅认为，由于《基金法》还没有正式通过，其中地产基金所涉及的法律问题还需要一段时间等待。因此，房地产债券发行将先于地产基金的问世。但是在房贷政策调控阶段，、房地产协会向央行、证监会、。否则，即使《基金法》通过了，科技产业基金也会走在房地产基金前面。总之，如果地产债券、地产基金、地产公司上市等融资路能够通过房地产界争取全面对房地产企业打开，那么《通知》所带来的负面影响将会降到最低。
　　对于产业基金的动向，英国阿特金斯物业顾问刘嘉峰认为，地产基金的问世，首先是商业银行在赢利能力上必须更加市场化，收益率更高，这样才能摆脱对作为优良贷款品种的住房按揭的依靠，虽然住房按揭占银行发放贷款的比例并不高。此外，刘嘉峰认为，近期的一个动向，让人对产业基金的破壳弹出更有信心，全国社保基金理事会的相关授权委托协议已经下发到南方、华夏等6家基金管理公司。这意味着社保基金将正式走入证券化流程。
　　此外，在信托产品方面，北京证券张伟明认为，房地产信托产品也已经出现，但数量和品种都较少。从长远发展趋势来说，发行住房抵押贷款支撑证券(MBS)，是解决我国房地产业发展资金缺口的重要手段。目前我国现有的住房抵押贷款已经有了相当的规模，但是目前MBS仍处在理论探索阶段。
　　地产企业上市征程尚长
　　地产企业上市成为今年的一大看点，但资本市场对地产企业的“苛刻”，显然让地产商大大放低了上市融资的预期。北京证券张伟明谈到，随着121号文件的执行，我国房地产企业融资遇到单一的问题更显突出。目前，通过证券市场直接上市的企业也不过在40家左右，由于国内证券市场的持续低迷，房地产企业通过借壳上市获得再融资的规模和时机都受到了限制，短期内从证券市场融资的愿望还难以实现。
　　虎杰投资张寅对于近日在香港成功上市的首创置业，认为首创上市的模式不可复制。超额10倍认购的首创置业继6月19日香港挂牌、力守招股价1.66元港币后，6月20日股价一度急挫近8%，最低跌至1.53港元，尾市在上市保荐人汇丰力托下，再一次险守招股价1.66元。香港辉立证券董事黄玮杰表示：“首创股价20日跌破招股价，引发部分散户斩仓止蚀。首创的招股定价接近上限，无疑是有点偏高”。一位欧资机构性经纪表示，“首创保荐人汇丰20日出来护盘，是因其与首创大股东签订的增发约15%额外股份协议中，定明大股东在增发的同时需补仓，以维持原来持股量56.7%不变。汇丰所购回的股份，预计将售回给首创大股东，以维持其承诺的股东比例。不过，一旦首创大股东购买足够股数，这种稳定股价机制也将告完结”。在2008年之前，首创置业仍然会有诸多“利好”消息出现。至于首创置业成功上市对其他房地产企业海外上市是否有借鉴作用，张寅认为是不大的，因为它背后的资源是绝大多数房地产企业无法复制的。
　　国泰君安证券研究所张宇认为，对于已经上市的地产公司而言，面对121号文件的执行，证券市场的融资功能越发显得难得，继一大批上市公司纷纷从事房地产业务后，这些公司将会努力改善经营业绩，以确保获得配股和发行可转债等再融资资格，而在这个大浪淘沙的过程中，土地资源储备能力强、专业化程度高、市场份额持续增长、再融资能力强的大型房地产上市公司，如万科、深长城、中远发展、招商局、陆家嘴等，将会充分显示出其市场价值。其中万科就发行了15亿元的可转换债券，期限五年，利率为1.5%，每年付息一次，对于投资者具有一定的吸引力。但是由于目前国家对房地产企业债券的发行始终控制比较严格，对于众多房地产企业来说，这还是一个奢望。地产信贷紧缩带给香港大鳄契机
　　在内地房地产因为央行紧缩信贷政策一片纷乱之时，和记黄埔6月19日在香港表示，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔投资的北京朝阳区姚家园项目计划今年下半年开工。姚家园项目是该集团在中国最大的住宅开发项目之一，姚家园项目分三期开发。据悉，此住宅项目的投资将高达30亿人民币。对此，虎杰张寅认为，预计内地房贷政策紧缩后，如果没有给内地房地产商开发其他金融工具以支持，那么未来2-3年在内地房地产企业残喘之时，海外房地产大鳄们将逐步覆盖相当多的内地房地产市场份额。
　　在北京成功开发朝阳园的黄世达，曾在香港多家大型地产公司就职，对于此次央行信贷收紧，黄认为对有境外融资渠道的港、台地产商而言，的确是个契机。但他认为，虽然会有内地地产商扛不住，但地价并不会因此降低，尤其是上海，土地供应量并不是很大，因此期望吃进低价地块是不现实的。
　　港资在国内的分布，尤以上海为甚，香港新世界中国地产有限公司，将对上海投资80多亿元人民币；而东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团，在中国投资额达50亿元人民币，其中7成投在上海；香港新鸿基集团计划斥资60亿元构建陆家嘴金贸区旗舰商务项目；另外，香港兴业集团正在洽谈一个金额达30亿元的静安地产项目。这场博弈，对于羽翼尚嫩的国内地产商而言，没有任何优势可言，即便是房地产市场红火了若干年，但衡量国内地产商所用的资金级别顶多是百亿元级，而香港七大地产商却是以千亿元级计。对于急需解决融金渠道的国内地产商而言，其面临压力不仅是融资路径的单一，而且还要面对融资路径丰富的境外企业，这无疑就对国内房地产证券化的进程，提出更紧迫的要求。