长沙将出信托项目

信托资金进军楼市
——长沙中小房企打通融资新路

　　★星城房地产的突飞猛进，与金融业的鼎力支持密不可分

　　记者　刘　刚　摄

　　８月初，长沙一家不愿透露字号的房地产公司向一信托投资有限公司伸出了求援之手，试图通过“输血”获得资金支持。该房地产公司一位高层人士透露说，目前双方已经达成合作意向，并正在就具体的实施细节进行紧密磋商，“输血”工程有望在月底正式启动。

　　开发商这一抛弃旧爱（银行机构）、另结新欢（信托公司）的大胆举动，似乎有些迫于情势、无奈为之的意味，但同时也昭示了中小型房地产开发企业解困、突围的一种方向和可能。

　　利剑出炉

　　风起于青萍之末。房地产开发企业之所以另觅出路，缘于央行新近出台的、颇为严厉的房贷政策。

　　６月１３日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通知涉及的内容，几乎涵盖了房地产信贷的全过程，包括开发企业开发贷款、土地储备贷款和个人住房贷款等各个环节。通知精神极其明确，就是抬高门槛，整肃房贷。

　　一位经济学家强调指出，由于房地产行业是资金密集型行业，开发商对银行贷款相当依赖。目前房地产开发资金来源中，３０％左右是银行的直接贷款，开发资金来源的另一部分——自筹资金中，有较大一部分来自个人按揭贷款，两项相加，银行贷款超过４０％。此外，目前存在建筑企业垫资施工的现象，实际上，在房地产投资资金来源中，直接和间接的银行信贷资金已经超过７０％，金融风险过于集中。因此，收紧信贷对房地产业资金链的影响和冲击是显而易见的。

　　事实上，在星城楼市中，面临资金链断裂危险的开发企业不在少数，许多项目因为贷款变故而迟迟未能上马，或者被迫中途搁浅，数十家中小企业嗷嗷待哺……业内人士分析认为，房贷新政的出台，将导致房地产供需关系的急遽变化，整个行业面临重新洗牌，开发企业加速优胜劣汰。特别是中小型开发企业由于资金、实力、规模的欠缺，将遭遇淘汰出局的危险。

　　左右为难

　　尽管房贷新政已经出台两个多月，但具体实施细则却迟迟未能面世。面对这一尴尬局面，各商业银行只能摸着石头过河。“央行的工作只是宏观的政策引导，具体实施方案要看各商业银行的安排。”一家银行负责人解释说。

　　据悉，到目前为止，除招商银行正在酝酿实施细则，其他银行均持观望态度。建设银行占有房贷市场半壁江山，目前，只根据央行要求大概制订了数项标准。关于房地产开发企业自有资金的估算、第二套住房信息监控制度等关键问题，尚未制订更多的实施办法。

　　光大银行长沙某支行负责人表示，房地产信贷业务日益成为银行的支柱业务之一。在信贷资金的投向分配上，银行既不会盲目扩张，也不会裹足不前。对于实力雄厚、信誉良好、发展理念较强、项目设计规划较好的房地产企业的融资需求，银行仍会一如既往地予以支持，实现银企双赢的目标。

　　尽管如此，在房贷新政相关细则尚未明朗之前，各大商业银行开始实施相对“温和”的放贷策略，步伐已经有所减缓。据统计，７月份，湖南全省房地产贷款仅占贷款总额的５％，低于全国３．４个百分点；１－７月全省房地产贷款增量仅占全部增量的９％，低于全国４．４个百分点。这表明，省内房地产贷款出现了一定程度的降温。

　　降温既让中小型开发企业“感冒”，也让银行自己“伤风”。“房贷新政是一柄双刃剑，尽管有效防范了金融风险，但商业银行也将为此丧失很大的市场份额。”交通银行长沙某支行一位负责人表示。“因为，目前来看，除了房地产之外，似乎没有太多可指望的获利渠道。”

　　另辟蹊径

　　房贷新政的出台，对有实力、有资金、有品牌的房地产开发企业而言，引起的震动并不强烈。据悉，湖南永泰地产等大型开发企业早已获得银行１０亿元的贷款授信，并不存在“失血”或者“断奶”的危险。

　　而对中小型企业来说，如此变局，其影响和冲击简直就是毁灭性的。面对商业银行左右摇摆、首鼠两端的架势，许多中小型开发企业丧失了等待“恩赐”的信心和耐心，开始上下求索，寻求新的融资渠道来打破僵局。与信托公司合作就是其中典型的一例。

　　“在整肃房贷的宏观背景下，商业银行的动作显得有些迟缓，于是，我们只有向信托公司寻求支持。谁知信托公司对我们的项目非常感兴趣、有信心，双方一拍即合。信托资金的注入，为公司的发展奠定了坚实的基础，铸造了一个良性的平台。”显然，长沙这家不愿透露身份的开发企业从中尝到了甜头。银行缺位，信托公司如鱼得水，大显身手。

　　业内人士分析，相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。同时，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求。

　　一信托投资有限公司负责人透露，房贷新政出台之后，信托公司迅速开始向开发企业提供信托贷款。此外，业界传言信托投资公司将和银行联合，前期由信托公司向开发商提供信托贷款，等开发商达到央行规定的给贷标准，再由银行提供贷款。这位负责人承认确有这种说法。他认为这是缓冲房贷新政对市场冲击的一种变通设计——既然银行、信托公司、开发企业都愿意合作，就证明有其市场需要。

　　一位银行界人士表示，央行在规范房地产信贷的同时，也在积极配合有关部门为开发企业开辟多种融资渠道，包括股权融资、发行债券、信托产品、地产基金等。专家指出，怯于繁琐的ＩＰＯ程序，将来更多的房地产企业有可能选择借壳上市、海外上市等曲线融资之路。