开发商“资金饥渴” 房地产信托井喷

“我们刚发的一款房地产信托产品的预期收益率是8.5%，在同类产品中算低的。”上海某信托公司人士告诉中国证券报记者。

　　据用益信托工作室统计，3月份房地产信托产品占当月信托产品融资量的半壁江山，年化收益率超过8%。

　　评级机构因担忧中国银行业的房贷资产质量而调低了中国的长期本币发行人违约评级。由此看来，信托公司“疯狂”发行房地产信托的行为，风险也不小。

　　再现井喷

　　普益财富的统计显示，3月份房地产信托融资规模大致为134.8亿元，预期收益率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。

　　在4月份的第一个星期，房地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从4月2日至8日的一个星期里，有5家信托公司发行了6款集合信托产品。其中，单款产品最大募集规模为3.5亿元，该产品以贷款运用方式投资于房地产领域，期限为18个月，预期收益率为10%。

　　目前，房产开发企业的“资金饥渴”相当严重。WIND数据显示，在88家已公布年报的上市房企中，负债率在70%以上的有32家，占36.4%。

　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢指出，2011年1-2月份，房地产开发企业的资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。而信托融资恰恰是属于增长最快的“自筹资金”。

　　“目前由于国家在信贷政策上调控加重，房地产开发企业资金来源同比回落明显。我们认为房地产开发企业仍需要加大销售的力度，以缓和资金被收紧的不利局面。”郑闵钢认为。

　　“我们今年还是要多做房地产信托，因为利润实在太厚了。我们这里的信托经理，从入行一开始就一头扎在房地产行业里，做得很带劲。”上海某信托公司的信托经理说。据他介绍，其所在的信托公司一般只做国有大型开发商的保障房项目，而现在即便是经适房项目的信托产品收益率也已达到8.5%了。

　　该人士还介绍，所谓的房地产信托是指信托计划所募集的资金投向是房地产。信托公司所发行的房地产信托计划成立之后，会把所募集资金一次性全部交给房地产企业。

　　“技术处理”

　　可以看出，信托公司所发行的房地产信托计划就是为房产公司融资的。

　　对这个问题，银监会早在2009年公布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》中就规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。

，房地产信托所募集的资金通常是用于收购房地产企业的股权，而不是向其贷款。“既然是投资于股权就不属于为开发商提供贷款了，自然不违反规定。”某信托公司人士反映。

　　对于房地产信托所积累的风险，银监会早在2010年11月就下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查，同时要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查。

　　“这个规定因为没有指标上的硬性约束，所以基本上对我们没有影响。”信托公司人士直言。

　　但从今年2月以来，有传言称银监会已不强行制止近期信托公司发行房地产信托行为，不过重启后的房地产信托项目利率都高达15%以上。房地产信托贷款业务实际上已经重启，这将保证地产公司资金链不致断裂。但银监会随即否认了上述说法。

　　不管怎样，经过“技术处理”的房地产信托，得以在今年3、4月份紧缩的银根下，再次“井喷”。

　　风险陡增

　　房地产信托产品的最终风险和收益取决于房价的走势。但外界对房地产行业所积累的金融风险已经表示担忧。

　　惠誉评级（Fitch Ratings）12日的评估报告称，以资产规模计，中国的银行系统是全球最大的系统之一，并且在近年经历了史无前例的增长。而快速增长的发放给私营部门的信贷中大部分是随着房价和地产估值达到新高而增长的房地产贷款。

　　惠誉认为在未来3年内，中国的银行系统资产质量很可能出现极其严重的恶化。虽然2010年末主要的不良贷款率仅为1.1%，但是如果对地方融资平台的贷款进行更保守的分类，该数字可能已经接近于6%，几乎达到了惠誉对银行的自身承受损失能力估计的最大值。惠誉认为不断上升的住宅建设占GDP之比（2010年达到了10%）是房地产行业出现一些过剩的信号，银行系统面临的风险敞口有可能比行业分类数字显示的还要大。

　　不能回避的问题是，如果银行的资产质量因为房地产而面临如此高的风险的话，房地产信托的风险该如何评判？

　　信托专业人士指出，房地产信托主要面临三大风险：资金被挪用的风险、项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。在房地产调控更加严厉的情况下，房价下降或销售不出去，都可能出现风险。此外，信托融资和银行贷款不同，信托公司对房地产的项目投资不受行业分布限制。而银行如果对一个行业的贷款比例过高，对这个行业的新增贷款就会受到限制；也不受资本充足率的影响。而且信托公司不掌握开发商的资金账户，更不容易控制风险。而且，即使房地产销售没有出现问题，由于目前信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。

　　但房地产信托的长处在于，它对应的是独立的房地产项目。即便整个房地产行业发生问题，房地产信托所投资的单个房地产项目也可能表现出色。而且信托计划的风险不会相互传导。

　　该人士指出，房地产信托已经出现过热的苗头：投资者只根据收益率来选择产品而不顾项目的风险控制能力和开发商资质。

　　此外，惠誉认为，新增“表外”信贷渠道的快速增长愈发加深了对这些贷款中大部分产品质量的担忧，而且这些表外信贷的信息公布严重匮乏。

　　银信合作理财产品是最重要的银行表外资产。某信托公司人士介绍，尽管由于房地产信托大幅增长而使银信合作产品的占比有所下降，但银信合作产品仍占到一半以上。