房地产信托风控措施严密 偿付问题不大
发布时间：2021-02-14 01:47:15
10月28日，第三方研究机构用益信托工作室理财分析师岳婷在电话中告诉记者，“房地产信托可能面临偿付风险是想当然的推论，其实各个项目风险控制措施严密，偿付不会有太大问题。”
近日有媒体连续报道了中国银监会叫停四家信托公司房地产信托业务，以及房地产信托可能面临偿付风险，依靠新发信托偿旧债。
岳婷告诉记者：“大多数房地产信托计划有土地抵押，抵押率在50%以下，而且随着市场收紧，信托公司也加强了风险监控，一般都有第二还款源。只是随着开发商资金链收紧，信托产品时点兑付的要求可能会给其带来一定的压力（比如2年到期时，无法及时销售回款）。”
比如安信信托2011年10月13日发行的“置信铂金湾项目开发贷款集合资金信托计划（二期）”，总规模4.5亿元，期限2年，预期年收益率10%-12%。项目公司以其拥有的“平阳置信铂金湾”项目土地使用权（用地面积为58059㎡）抵押给信托。抵押物评估价值12.78亿元，对应的一年本金抵押率为35.2％。另外，置信房地产开发有限公司将其持有的项目公司100%股权质押给安信信托。置信房地产开发有限公司实际控制人陈建静、温州创信贸易有限公司及其第一大股东南建中对信托贷款本金及利息的偿付提供个人连带责任保证担保。
另一款房地产信托的发行人中原信托的理财经理李小姐在电话中表示，她们现在很谨慎，只与一级资质的房地产商合作。
岳婷告诉记者：“房地产信托分为贷款类、权益类（股权收益权、物业经营收益）、股权类。其中股权类以前信托可以控制项目的资产和资金流，但现在有的土地/项目事先抵押给了银行，则银行将对该抵押物具有第一索赔权，会降低这个股权的价值，有一定风险。”
“只要把握好抵押、资质这两个关，就基本可以消除项目风险，”李小姐表示。
不过随着房地产行业的累积风险加大，不少信托公司退出了该行业。被媒体点名提到的渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司中，四川信托表示主动暂停房地产业务。方正东亚信托澄清，未收到银监局通知叫停房地产业务，但公司目前没有房地产信托计划。
据用益信托工作室不完全统计，2011年前三季度房地产集合信托共发行了769款，发行规模为2291亿元，占同期集合产品发行总量的44.29%，与去年同期相比，发行规模增长67.82%。但9月发行规模出现43%的同比负增长。
2010年下半年以来，，以及银行信贷开始收紧，在此背景下，房地产信托出现在去年三季度开始爆发性增长，在2011年二季度达到顶峰水平。而后随着国家调控政策，房地产市场的风险逐步的堆高。再加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一。多重因素影响之下，出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况，表现为总量占比低于40%。而相对于2010年三季度爆发式的房地产信托发行，2011年3季度发行的产品规模出现同比负增长。
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