房地产信托井喷期已到 买产品还要看安全性

发布时间:2021-02-23 06:55:15


发表评论摘要:随着经济回暖迹象日益明显,今年发行数量一直低开低走的房地产信托在近两个月出现井喷。用益信托工作室的数据显示,仅6月份上半月的集合信托理财产品中,投向房地产行业的产品就达到了13只,创下年内同类产品发行新高。
投资圆桌
本期嘉宾:李旸用益信托工作室研究员王戎百瑞信托财富管理部主任
随着经济回暖迹象日益明显,今年发行数量一直低开低走的房地产信托在近两个月出现井喷。用益信托工作室的数据显示,仅6月份上半月的集合信托理财产品中,投向房地产行业的产品就达到了13只,创下年内同类产品发行新高。
这些新推出的房地产信托预期收益率诱人,预期年收益率普遍在7%- 8%,并增加了“优先收益人”的结构化设计。无疑,这在当前收益不高的市场里颇具吸引力。但房地产是否复苏市场尚存争议,投资者目前该如何选购房地产信托产品呢?
案例
张先生是稳健型投资者,拥有可投资资产500万。他目前投资了股票和基金,并准备拿出200万元投资信托产品。在研究信托产品市场后,他最终看中了房地产信托,原因是这类信托预期收益较高,且有不同的投资年限。张先生的问题是,他不知道在投资房地产信托时,如何能最大程度地避开风险。
安全度看抵押物和担保方
李旸表示,目前房地产信托产品的风险主要集中在行业风险上。房地产行业受宏观调控影响较大,信贷政策及市场形势变化,都可能对房地产开发、销售产生不利影响,从而增加投资风险。
而房地产信托产品的主要收益来源于房地产项目能否顺利产生预期的现金流。因此信托资金运用项目能否最终实现销售,是最为重要的“风险点”。一旦房地产市场转向萧条,信托融资的房地产项目销售不畅,投资者就难以得到预期收益。
为了保障投资者的本金和收益,信托公司通常会要求融资方提供抵押物。一旦出现上述风险,抵押物就发挥其安全保障作用。
王戎介绍,通常信托公司会要求融资方以土地、物业等权属清晰、质量良好的资产作为抵押物。抵押物的抵押率应控制在一定范围内,如抵押率偏高,一旦房地产项目不成功,而抵押物跌价,则抵押物的变现资金也无法完全偿付投资者本金。因此投资者在考察抵押物时,要看其是否经过公正的评估,且抵押率是否足够低(即信托规模与抵押物价值比率,越低说明其投资风险相对较低)。
李旸还提醒投资者,除了抵押物,一些房地产信托还提供担保方。投资者要看担保方所作出的担保是否是连带责任担保(这种担保最可靠),以及担保方的资质如何。如信托计划的担保方为特大型国有企业,而且提供的是连带责任担保,则投资风险相对较低。
“优先受益人”增加可信度
目前房地产信托引进了证券投资信托的“优先受益人”结构化设计,融资方以自有资金认购信托产品,承担一般受益人责任,以其信托本金及收益为优先受益人的信托利益提供保障。以百瑞最近发行的一款房地产信托为例,该房地产开发商以自有资金认购本信托计划不低于1亿元的一般受益权,这笔本金和收益就为其他投资者的信托利益提供了保障。
李旸表示,将证券投资信托普遍运用的结构化设计放在房地产信托中,增进了该信托的可信度。不过,虽然可信度增加了,但投资者在考察这些信托时也要看优先受益权占全部受益权的比例。例如信托产品计划发行3亿元,其中开发商自有本金投资1亿元作为优先收益权,即是未来该项目贬值超过33%时,投资者的信托财产才会遭受损失。
投资期限宜在2年左右
信托产品的流动性比较差,而房地产行业受宏观调控和经济周期影响较大,因此投资房地产信托宜短不宜长。目前房地产信托的投资期限比较灵活,有1~5年期的不同产品。
王戎表示,房地产信托产品的风险虽然介于基建类信托产品和证券类信托产品之间,但投资者在购买时仍需认清自己的风险承受能力。风险承受能力偏低的人群不宜投资这类产品。而在选择产品时,投资者还应关注信托公司的资质,选择有信誉和资金实力雄厚的信托公司发售的产品,以降低信托投资的风险。
李旸建议,投资者预计未来两年内现金需求比较大的,可以选择投资两年期限的信托产品。如果这笔资金在未来的若干年内变现需求不大,则可以选择投资期限在3~5年的品种,以获得更高的收益,但投资者也因此要承担较大的流动性风险和时间风险。案例中的张先生,如果他投资的其他品种流动性较为充裕,那么可以选择信托产品进行投资。另外虽然信托合同上规定信托受益权可以转让,但信托产品的转让平台还没有建立,所以投资房产信托产品最好宜短不宜长,2年左右为宜。