房地产信托正在刀尖上跳舞 是饮鸩止渴的无奈之举？
发布时间：2021-02-19 04:00:15
5月6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，。尽管银监会日前回应媒体称，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，，房地产信托极有可能再度收紧。
房地产信托是饮鸩止渴的无奈之举？
热闹了整整一年的房地产信托，因为去年《信托公司房地产业务风险提示的通知》及《信托公司净资本管理办法》两项新规的约束，仅仅在今年初短暂沉寂后，便又重新风声水起。随着，去年资本市场闸门对房地产行业关闭、年初严控信贷以来，开发商通过假道信托、私募股权基金等方式融资就变得越来越普遍。今年一季度新增房地产信托超过了700亿元，而这个数字已经与去年各季度的均值相持平。可以这样说，房地产信托已经是中小开发商解决融资难问题的主要途径之一。
不过，中小开发商通过房地产信托来解决融资难问题的同时，其信托融资的成本一般都在20%。根据平安信托联合金地集团推出同鑫2号地产信托，同股同权的方式投资深圳某高端别墅项目，投资期约33个月，年收益率高达21%-23%。有开发商称：“20%以上的融资成本给开发商带来的压力无疑是沉重的，但为了活下去，什么样的条件都得忍受，高成本就高成本吧。”
房地产信托的风险正在骤集
一般来讲，房地产信托主要面临三种风险：资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去的见险。但是这几类风险可能还是比较容易对付的风险，而更多的风险可能还在隐藏。
如果说房产卖不出去，因为有抵押房产存在，尚不构成风险。但是还有一些隐藏的风险，比如房地产商的资金链未来更加趋紧，房地产类信托产品的收益率可能会继续走高，但是这样的风险就更大了。毕竟如此高的融资成本本身就是一种不正常的现象。万一市场出现较大的起落，房地产信托产品中的某些抗风险的设计可能会发挥不出应有的作用，就像日本地震没人会提前想到核危机一样。其实，目前很多信托公司的产品都出现过到期融资方还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先摆平了而已。所以房地产信托的风险正在积聚。。
再者，目前房地产信贷的风险很高，由于银行的融资成本远低于信托，因此一些符合银监会要求的房地产企业通常都会选择在银行贷款，而不符合银监会贷款标准的房地产企业为了融通资金才会转向融资成本更高的信托市场，其自身风险就较高，加之信托融资本成相对于银行融资成本更是高上数倍，这使得房地产信托市场上的信托产品风险显着提高。
最后，与信贷相比，银行贷款相对规范，银行会事先经过评估然后才会选择对开发商贷或者不贷，而信托的门槛则不会那样高，面对房地产信托风险，信托公司沿用以往的标准来衡量一个项目的风险已经不够，而应该用一个更加严格的标准来判断，这方面信托公司更应该向银行学习，因为信托公司的风险防范标准有待提高。
由于房地产调控政策的日趋收紧，一些中小开发商既没有资格在资本市场再融资，也不可能在银行贷到款，为了解决融资难的问题，就把眼光转向了高利率和高风险并存的房地产信托市场。鉴于这些开发商自身实力不足（否则就可以直接向银行贷款），也加大了房地产信托市场的风险。如果一旦房地产信托出现问题可能会影响到整个行业的发展，到时再要挽回就会非常困难。银监会的警示看来不无道理，房地产信托现在正在刀刃上跳舞，风险可想而知。
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