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REITs的特点、收益与风险:投资者选择策略

发布时间：2019-08-31 05:15:15

就在银信合作的地产类理财产品受到投资者热捧之际，另一款创新型的高端房地产投资产品——房地产信托投资基金(REITs)正悄然兴起。

　　本报获悉，就在不久前，，要求设立基础设施物业增值基金，即REITs.特别是在今年国内银行信贷紧缩、股票市场转冷的背景下，。4月10日，央行发布的《2007年中国金融市场发展报告》就指出，要择机推出房地产投资信托基金产品，《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》可能将在今年出台。

　　到底什么是REITs？它的市场前景如何？与目前银信合作发行地产类产品有和区别？投资者该如何规避风险？

　　抱着这一系列问题，本报专访了专注房地产投资银行服务的基强联行董事总经理陈基强。

　　本报：投资者对于REITs这款产品还比较陌生，您能否简单介绍一下REITs在国内的发展现状？

　　陈基强：REITs是一种标准化可流通的金融产品，一般从上市公司或非上市公司收购地产资产包。产品的大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，主要分为收租型产品和开发型产品。

　　据我了解，中信信托发行了国内首款准REITs产品，投资方向主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。目前，我们也正在和金融机构合作的开发一只REITs产品，并有望于今年6月推向市场。

　　我预测，在金融机构的积极推动下，今年下半年会出现越来越多的REITs产品，这将成为继银目前银信地产类理财产品后，房地产投资者的下一个新选择。

　　本报：作为一款房地产投资产品，REITs有哪些特点？与银信合作的地产类理财产品有何区别？

　　陈基强：实际上，REITs产品为广大投资者提供了一条参与地产市场投资的新渠道。

　　按照现在通行的做法，REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构投资者和50个自然人，认购起点在100-300万元之间。因对资金起点的要求较高，所以REITs产品属于一款高端产品。

　　正是因为资金起点高，这就需要金融机构以自然人的身份参与其中，比如以银行作为自然人的特定单位，它在购买某个房地产信托投资基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人投资者进行发行。

　　目前国际上发行的大部分的REITs投资期限为7-10年，但中国的投资者很难有这样的耐心，因此REITs的投资期限一般在5年左右，相比之下，当前受投资者热捧的银信合作的地产类理财产品，不仅投资门槛相对较低，投资期限也仅为1-2年，其本质上是银行与信托机构因股权投资产生的一种短期的借贷行为，并非真正意义上的房地产信托投资基金。(www.trustlaws.net)

　　本报：您能否透露一下REITs的投资收益如何？

　　陈基强：相比之下，开发型的产品收益要高于收租型产品，这主要是因收租型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，这些应缴税款直接摊薄了收租型产品的利润，但收租型产品的收益则相对较为稳定。

　　而按照目前的情况来看，REITs的预计年回报内部投资收益率在10%-20%之间，发行后产品的净利润为6%左右。

　　本报：REITs的风险源于哪些方面？投资者该如何规避风险？

　　陈基强：实际上，REITs的风险是可控的，但在现阶段我认为其风险点主要来自三个方面，首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。

　　基于此，投资者在投资REITs时，必须对项目进展情况和过往的历史数据进行分析，特别是收租型的REITs产品，从中可以发现风险点。相比而言，开发型的REITs产品，开发商多选择和金融机构合作，合作之初已经对风险进行评估，个人投资者更容易判断风险。