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什么样的物业才具备REITs上市的条件？

发布时间：2019-08-29 13:39:15

　　REITs上市虽暂遇波折，不过长远来看，REITs的确是一条理想的融资渠道；但另一方面，REITs对物业的选择有严格的标准，究竟REITs“择偶”有哪些具体标准？本刊特邀具有丰富的实操经验的华银控股投资管理部总经理刘思彤执笔，解读上市REITs六大“择偶”标准。

　　在新政压市、融资方式单一的前提下，通过REITs上市融资便成为不少内地企业由衷的企盼。然而，在实际工作当中发现，欲上市物业往往由于不了解REITs的要求，而致使上市计划受到影响。那么，内地物业到底需要达到什么样的标准，才可能具备REITs上市的条件？

　　标准之一：每年产生稳定的租金收入。REITs上市是以对该物业未来可预期的回报来吸引投资者的。无论新加坡市场还是香港市场都要求REITs资产组合中的每一个物业都是已大部分签署了租约且已开业。依据租约约定的租金水平，投资人可以推测出未来一定期限内该物业可实现的租金收入，从而可以预期投资人从对本REITs的投资中获得长期、稳定的投资收益。

　　标准之二：信用良好、组合合理的租户。物业最好有全球500强等国际知名品牌租户且租户较多为好，一方面，国际知名品牌租户可以保证REITs收益的稳定性，他们赖账的情况比较少；另一方面众多的租户可以帮助租金水平趋于合理。

　　例如，一个10万平方米的shopping mall，较好的商业分布是：四个角分别由有特色的知名品牌大型主力店占据，比如：一角可以是大中、苏宁等，另一角可以是麦当劳、肯德基或者星巴克，地下一层和二层可以是大型超市，一至三层分别为精品店、百货公司，再配合餐饮、休闲、娱乐设施。这样的一个多业态组合的商业物业，是REITs理想的投资对象。而其中吸引人流的主力店，例如：超市、百货店所占比例最好不超过40%，其他60%的面积为分割出租的精品屋等中小租户较好。这是因为大的品牌超市、百货店租户往往会凭借其品牌优势把租金压的极低，业主只有依靠其他租户拉升租金才能保证整个物业的租金水平趋于理想。

　　标准之三：便于预测租金收入的业态形式。可采用REITs方式融资的物业范围很广，如：商业零售物业、写字楼、工业厂房、酒店、住宅、公寓都可通过REITs上市融资。从商业物业业态来看购物中心、小商品市场、具有一定规模的电子用品市场、图书城、电脑城以及建材批发市场等业态形式对境外房地产投资人很具吸引力。这是因为在大多数情况下这些业态的租户众多，租金水平较高，相对于仅有一两家大租户的物业来说，既大大分散了租金风险又有较高回报。此外，从境外基金近年来的收购动向来看，位于京沪两地的甲A级写字楼也颇受青睐。值得注意的是，工业厂房的建造成本低、租金回报却相对较高。我近期接触的工业厂房中有相当一部分5年就可以收回投资，这意味着20%的投资回报率，对于RETIs投资人来说是相当具有吸引力的。

　　标准之四:体量较大、总价值较高的物业。准备采用REITs上市的物业必须达到一定的规模。这个规模的标准可以从两个方面来体现，一是体量，二是总体价值。

　　从体量上来看，境外投资人更偏爱体量较大的物业，因为大体量资产能够产生规模效益，而体量过小，固定成本比例就会相应提高。比如：华银控股操作的REITs物业标准是5万平方米以上。

　　从总体价值上来看，物业总体价值要超过3亿元。在北京、上海等地，符合其中任何一个条件都达到了华银控股REITs操作的规模要求。这是因为北京和上海地区的单位租价较高，体量不足5万平方米，总价也可能超过3亿元。因此，设定双标准，能够使那些资产质量较高但体量偏小的商业项目也可采用REITs方式融资。（信托法律网/www.trustlaws.net编辑）

　　标准之五:物业升值前景看好的一、二线城市。海外REITs投资人比较希望所投资的物业在大陆的一线城市及重点城市。从前期来看，一些收购写字楼和商业物业的基金较偏好京沪两地，连广州、深圳都没有成为他们的投资重点。但从长远来看，我认为二线城市更具投资价值，很多海外基金在与我们的接触过程中也渐渐地认识到了这一点。就拿河北省保定市来说，据我们了解，河北省去年的GDP保定排名第三，而房地产价格倒数第二。敏锐的投资人立刻就能察觉到其中巨大的商机，因此，在法律等环境日益完善的前提下，二线城市蕴涵着更大的利润空间。

　　标准之六：物业权属干净。欲上市物业必须具备五证，从土地证、两个规划证、开工证到销售许可证，只有五证俱全才具备转让条件，另外，尽量没有法律上的纠纷。具备转让条件才能完成海外REITs上市的过程。因为REITs说到底是一个资产证券化的过程，是最终将物业的所有权以及对应的收益权分拆成基金单位转让出去的过程。没有干净的权属必然会妨碍REITs的顺利上市。