收益率飙升房地产信托“刀尖上舞蹈”

去年底当众多信托公司准备把重心从金融理财信托转向房地产信托的时候，它们一定没有料到突然而至的房地产调控政策会给它们带来这么多的机会。　　“十一”之后，随着商业银行和股市进一步收紧房地产开发商融资的口袋，它们的融资成本更是一路飙升。据业内人士透露，有房地产短期过桥贷款的利率已经高达36%，房地产信托贷款利率也接近17%。　　虽然有信托业人士表示，目前房地产信托火爆，信托公司都会去抓这个机会，亦有业内人士警告，收益率丰厚，但风险不可小觑。房价下跌，风险也会传导至信托公司。“面对空前强大的房地产调控政策，目前高收益的房地产信托项目是在刀尖上跳舞。”　　借钱　　北京一家房地产公司负责融资的李春，“十一”之后就不再往银行跑了。这在以前是不可想象的。从今年开始他们公司就没能从银行拿出一毛钱。　　李春现在每天的工作就是串一些金融界朋友的场子，再有就是给不少熟识的信托经理打电话。　　“最近几个月以来，几乎每个月贷款的利息都会往上走一个台阶。‘十一’之后，我又把我们的项目方案发给了几个朋友，项目说明书上唯一变化的就是把贷款利率提高了5个点。我们现在给信托公司的贷款年率已经到了22%。”他告诉本报。　　信托公司这边则是项目多多。“想找发信托融资的人太多了，连很多上市公司和大公司的项目都做不完，一些资质比较差或者项目证件不全的我们都不怎么考虑。”北京国际信托有限公司的一位项目经理说。　　近期包括名流置业(000667,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)、莱茵置业(000558,股吧)、金丰投资(600606,股吧)、天地源(600665,股吧)等上市公司都纷纷准备发行数亿元的信托产品为项目融资。　　10月8日，苏宁环球审议通过《关于委托上海国际信托有限公司为公司发行信托产品的议案》。该公司委托上海国际信托通过设立期限为两年的股票联动债权投资集合资金信托计划融资4.5亿元。苏宁环球第一大股东江苏苏宁环球集团以其持有的公司10300万股流通股股份提供质押担保，并同时以保证人身份提供连带责任担保。　　李春透露，与以往的集合信托计划不同，目前信托公司对开发商融资的条件相当苛刻。除了利率要高、承诺担保之外，还必须要用上市公司股权和土地评估质押。“质押率一般在3-4折左右，公司一般都会接受的。”他说。　　“信托公司融资的好处在于快，一般一两个月内就能完成。而且信托可以通过入股的方式在项目前期开发就介入，这是银行贷款做不到的。”中融信托一位人士说。　　目前，市面上最大的一单房地产与信托的合作是11月2日万通和平安签署的《房地产项目投资战略合作框架协议》。万通披露，双方分别出资50%成立投资公司，将在长三角、西南、环渤海以及其他区域投资优质住宅项目以及城市综合体项目。而平安信托拟在5年内完成募集50亿信托项目资金。　　中融信托人士认为，平安信托与万通就不仅是提供贷款收取利息了，更像是一种平等的合作分成机制。就万通而言，平安系的销售能力可以提供长期、稳定、高额的资金来源，完全可以甩开银行了。　　不过大多数上市公司在可能的情况下还是会同时向商业银行和信托公司申请贷款，毕竟银行贷款利率上浮20%还是比信托要便宜得多。　　短期利率高企　　不过，随着大、中型开发商融资需求的增长，中小房地产商贷款变得更加困难了。房地产公司通过信托的融资价码也水涨船高。　　“一般信托公司给投资者的收益不会高于10%，溢价的部分除了信托公司明码标价的信托手续费收益之外，还有相当一部分以财务顾问费的形式流入信托公司的口袋。即便如此，信托公司现在项目都接到手软，对项目都是优中选优。”他说。　　北京信托的人士称，实际上，最近信托公司向企业的平均要价都要远高于12%。不久前，南国置业(002305,股吧)向方正信托发行2年期的信托计划融资成本就在15%左右。而一般的中小开发商信托融资成本平均都在20%以上，上涨的势头远未停止。　　对于那些既拿不到信托贷款，又没其他融资办法的中小开发商而言，则正在出现更高的融资成本。　　温州中小企业发展促进会会长周德文说，10月之后温州当地的典当行、担保公司等对于开发商的借贷利率有了很大幅度的提高，一般都在三分以上，亦有高达四五分。　　李春也证实，目前在北京，存量房拿到典当行质押进行短期过桥融资的利率，平均也在三分利以上。　　“都是一些就差一口气的项目急着做过桥贷款。万一房价跌了，房子卖不出去，光利息就能把你逼垮了。”李春说。　　要知道，目前打击高房价的汹涌房地产政策还没使得楼市低下头。　　高利率下的风险　　年初以来两轮房地产调控政策已经令大量中小开发商面临资金链的困境，在利率高企的背后，为他们做融资的信托公司、典当行和担保公司承担的风险都很大。　　尤其是9月29日， 《完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求》，开启了新一轮房地产政策调控的大门。　　10月中旬，银监会向辖内商业银行下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》。　　《通知》列出了“分期开发、推迟领取预售证、，并要求商业银行严控房地产开发贷款风险。　　一位建设银行(601939,股吧)人士告诉记者，大行早就在收缩开发贷的规模了，在这种调控政策下，对贷款的审核就更严格了，连中型开发商的贷款都不容易放了。　　10月25日，北京出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，，保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。　　这一政策甚至被市场解读为斩断开发商资金链的武器。一位中信信托人士告诉记者，《办法》下发之后，不少开发商跑来找信托公司，直接把原来的融资利率上浮了5个点。　　根据信托业协会的数据，今年前9个月2.8万亿资金信托规模中，有13.4%约3800亿人民币流入到房地产行业。　　“而在10月里，房地产信托，尤其是以股权信托形式进入房地产的资金快速增长，甚至可能达到数百亿元。”一位业内人士分析。与此相对应的是开发商的风险却在上升。　　根据三季报披露报道，已披露三季报的78家A股房地产上市公司，在1-9月净利润同比基本持平的情况下，累计经营性现金流量-598亿元，同比下降超过200%。在实现盈利的公司中，有15家房企每股经营现金流为-1元以下，经营性现金流严重不足。　　对于面临金融信托产品发展空间难以突破局面的信托公司来说，高息的房地产信托无疑是最好的生意。但是，业内人士提醒，在调控政策如此密集的情况下，开发商的盈利能力已经大打折扣，为开发商雪中送炭将有很大风险。