物业费纠纷是把“双刃剑”

本文讲的是物业费纠纷的问题。，物业公司也有着一肚子苦水，在这对矛盾的纠缠中，物业费成为焦点。据石家庄市物业管理协会会长武建章介绍，目前在省会的物业管理行业中，多数生活小区物业费的收缴率在60%-80%之间，有些甚至更低。...
物业费纠纷是把“双刃剑”
物业费是业主享受服务的前提，也是物业公司生存发展的根本--
，物业公司也有着一肚子苦水，在这对矛盾的纠缠中，物业费成为焦点。据石家庄市物业管理协会会长武建章介绍，目前在省会的物业管理行业中，多数生活小区物业费的收缴率在60%-80%之间，有些甚至更低。
物业费收缴难，物业公司为了维持运转，只有降低服务标准，于是业主更加不满，拒交物业费的现象更为普遍，这成了目前的物业管理行业中一个普遍存在的“怪圈”。矛盾激化时，去年石家庄市有5个物业公司撤出小区，撒手不干了。
物业费成了“出气筒”
由于手段的缺乏，当对物业质量或服务不满时，往往只能使出一招―――拒交物业费。
房屋存在质量问题、面积缩水了、购房时的承诺不兑现，业主找不到开发商，便拿物业费说事，这是较为普遍的一种情况。在省会燕港怡园，2005年底该小区的物业费收费率降到了10%，物业公司李经理说，小区业主把与开发商的矛盾转嫁到物业身上。业主委员会高主任则说，开发商已经撤出，能够找到和影响到的就只有物业公司，只能寄希望于给物业公司施压，促使物业公司找开发商协调解决问题。
业主对服务内容和标准不了解、不理解，造成对一些问题认识上的分歧，也是很多物业费纠纷的起因。比如保安问题，地下室被撬、自行车被盗，业主通常会找到物业公司，追究保安失职的责任，甚至要求物业公司赔偿，否则就拒绝交物业费。物业公司却认为，社区内的保安，实际上正规的名称叫“秩序维护员”，他们的职责是维护社区秩序，而非保护业主私人财产安全。
对此，武建章解释说，我国《物业管理条例》规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理小区内的财产流失责任要根据不同情况确定。
欠费制约行业发展
物业服务是一种市场行为，权利和义务是相依存的。作为业主有享受服务的权利，同时也有付出相应费用的义务。
据去年年底石家庄市物业管理协会的一项调查，物业管理企业整体亏损面较高，盈利的企业只占15.5%，亏损的则高达75.9%。武建章说，石家庄市存在许多规模较小的小区，而社区规模越小，物业管理运营需要的成本越高，因为人员设置、服务项目是一样的，管理这样的小区，物业公司执行原收费标准面临亏损时，要求上调物业费，一般会遭到业主抵制，于是有的公司因此撤出。这些问题的最终解决应通过物业公司的规模化扩张降低成本内部消化，然而目前的欠费问题已经成为制约行业发展的一个重要因素。
武建章介绍说，省会共有物业管理企业300余家，从目前的社区发展状况来看，实际大约需要2000-3000家物业公司，物业行业的发展潜力非常大。他认为，物业管理关乎千家万户的切身利益，能够有效地吸纳就业，关系着全社会的长治久安，只有各方对此多一点宽容，多一点谅解，才能使这个潜力巨大的服务产业健康成长。
到底该交多少钱
由于物业服务行业兴起时间不长，业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。有的业主只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的服务，更多的业主则对物业服务内容、收费标准知之甚少。有些业主将高层住宅的收费标准和多层相比的时候，常常忽略高层住宅所交费用中包含的电梯费;也有些业主不顾服务内容和质量的差异，只是简单地横比物业服务收费标准的不同。
2004年出台的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，根据物业管理服务的内容、质量、程度等因素，将物业管理服务划分为五个服务等级，并制定相应的收费指导标准，具体规定了不同标准之间不同的服务内容。按规定，物业企业应该在小区内的显著位置，将价格主管部门和房地产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准、收费标准和该小区内物业服务内容、服务标准等有关情况长期公示。
据介绍，要减少物业费纠纷，建立市场定价机制十分重要，即小区内采取何种标准服务和收费，由物业公司和小区业主共同协商制定。然而，由于种种原因，各小区业委会成立情况不理想，物业公司面对分散的数百户、上千户业主，这一机制往往流于空谈。
物业费使用亟待监督
收不上物业费，物业公司着急，然而自己交的物业费是否用到了正地方，也是许多业主解不开的疑虑。有的业主说，小区内的公共设施收益不知道有多少，也不知道用在了哪里，更不知道物业费中有多少是花在小区里，多少进了物业公司的腰包。于是在缴纳物业费时，业主很难做到痛痛快快。
缺乏信任，是物业纠纷的根源所在，恒辉物业的董事长罗辉认为，这是业主缺少对物业公司的监督手段所致。也就是说，业主和物业公司，一个希望少掏钱多享受服务，一个希望多赚钱，属于一对矛盾，在他们之间，需要有一个监督制约和协调的机构，既监督物业公司赚取合理利润，。
按《物业管理条例》规定，业主委员会的职责之一就是“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”。但不管是省会还是全省，业主委员会的成立情况都还很不理想。对此，武建章说，目前只有房地产管理部门、基层政府更多地担当起这样的责任，监督物业公司的服务，督促业主交费，同时积极帮助各小区成立有热情、懂法律、素质高的业主委员会，才能使业主的利益得到保护，使物业服务更加规范。