租赁标的物消防等竣工验收与房屋租赁合同的效力

　　云南省高级人民法院：
　　你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示>报告收悉。
　　经研究认为：，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，;第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经营公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
　　…最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2004年3月4日，[2003]民一他字第11号)，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2004年第2集(总第集)，法律出版社2004年版，第12页。
　　附：对本答复的理解与适用对此问题瘦当从以下几个方面来分析：】．关予法律法规对农村居民住宅设计、建筑、验收方面的规定，在我国对城市、农村的房地产开发、经营实行二元化的管理体制，关于城市房地产的开发、建设，日前已经有了一套较为完整的法律法规作为规范，但是对于农村的房屋建筑，，该条例中有关村庄和集镇建设规划的规定相对较为详细，而对于建设工程的设计、施工管理，则仅限于在村镇、集镇规划区内，建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层(含二层)以上的住宅，要求也仅仅是由取得相应资质证书的单位进行设计、或者先用通用设计、标准设计；由具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书的施工单位进行施工。对农村居民住宅的直接要求仅仅是“设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求”。该条例还规定，农村居民住宅建设开工的审批程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村居民住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。2．关于建筑物消防验收的法律规定方面，，规定了建设、设计、施工安装单位的在建筑过程消防验收方面的责任，但其中并没有专门针对农村居民住宅提出的要求。
　　年9月1日起施行的《消防法》也只是规定建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者审核不合格，擅自施工的，依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收合格或者经验收不合格擅自使用的法律责任。、施：E、验收本身即缺少具体的规定，因此结合上述法律和部委规章来看，尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法，当然也就谈不上使用、出租这类房屋违法。3．关于房屋出租方面的法律规定，日前我国关于房屋租赁的法律法规和部颁规章主要有：、1995年1月1曰起施行的《房地产管理法》、《合同法》。但前一部法律和部颁规章涉及的都是城市房屋的租赁。目前，因出租农村居民房屋而建立的租赁关系，只能由《合同法》第13章租赁合同中的规定来调整。4．认定合同无效首先应当以《合同法》为依据．最高人民法院《合同法解释(一一)》第3条规定，《合同法》实施以后，人民法院确认合同效力，，不得以地方性法规、行政规章为依据。显然，，还不能成为人民法院否定房屋租赁合同效力的法律依据。认定城市房屋租赁合同因出租房屋未经消防验收使用而无效的主要法律依据应当是《消防法》第10条第3款规定的“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用”。可见，“必须经公安消防机构进行消防验收”也是有条件的，是“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程”，竣工时才‘必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经公安消防机构进行消防验收、未经验收或者验收不合格租赁合同就无效。实际情况是，除了新开发的房地产项目，城市中的--一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准，甚至可能根本没有相应的消防设施，现行法律没有也不可能规定这类房屋一概不允许使用、出租，那样会使…·火批城市房屋的使用效能受到不合理的限制。另一方面，我国厂+大农村地区的农民住房由于不属于“必须经公安消防机构进行消防验收”的范畴，故认定农民出租在集体土地上建设的房屋因未经消防验收合格而无效是缺少法律依据的。5．在实践中对《消防法》第40条规定的理解也不应有偏差。开设、经营歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场等公众聚集的场所，在使用和开业前，应当向当地公安消防机构申报，并经消防安全机构检查合格后才能开业使用的要求，是针对上述公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对开设、经营者之外的房屋出租人的要求。公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不合格，进行处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋的出租人。另外．承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况卜^，为承租并准备用于经营住宿、餐饮、商场、娱乐设施等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。总之，租赁合同的效力与出租房屋是否经营消防安全验收合格本身没有必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的要件。
　　一一韩玫：《(关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>的解读》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2004年第2集(总第18集)，法律出版社2004年版，第14～19页。