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租赁合同中的转租问题

发布时间：2019-08-05 11:46:15

　　核心提示：出租人不解除租赁合同(可理解为对承租人转租的一种默许)，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权发生，在承租人有租赁权的期间，次承租人对租赁物的占有、使用及收益即为合法，出租人不得直接向次承租人请求返还租赁物。

　　前两天，一洁的朋友杨某打电话过来咨询一个法律问题。

　　基本情况是：甲与乙商场签订了一个商铺的租赁合同，合同期限是四年，甲租用一年后将该商铺转租给杨某，租赁期限为两年，转租合同目前已履行半年。现甲因急需资金突然要求与杨某变更合同，要求延续合同期限至三年，并调高租金，但双方因租金问题无法达成一致。杨某自认其过于疏忽，把转租合同中的违约金约定得过低，担心甲恶意解除合同并转租给他人而无法弥补其损失，特需要法律上的一点意见。由于没有书面材料，只能根据其口头陈述进行一点分析。杨某的问题其实就是租赁物转租的问题。所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。本案中乙商场作为出租人将商铺出租给甲，甲作为承租人在使用一年后又将该商铺转租给次承租人杨某，三者之间发生的法律关系就是房屋转租的法律关系。我们可以根据承租人的转租是否经出租人同意，分为合法转租和不合法转租。

　　一、合法转租。

　　合法转租是指取得了出租人同意的转租。出租人的同意可以在承租人转租前，经概括授权的方式或者个别认可的方式表示同意(比如在租赁合同中明确约定可以转租或者出具同意转租的授权委托书、同意书等)，也可以在事后予以追认(包括默示)。合法转租的三方法律关系分述如下：首先，就转租人与次承租人而言，双方当事人的关系与普通的租赁并无区别。其次，就出租人和承租人而言，两者的租赁关系不因转租而受影响，承租人并应就因次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任。再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人并不存在直接的法律关系。

　　二、不合法转租。不合法转租就是指未经出租人允许所进行的转租。

　　基于不合法转租，当事人之间发生如下法律关系：首先，就转租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间的租赁合同可以生效(不违反《合同法》第五十二条之规定)。基于此生效合同的效力，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，转租人不能使次承租人取得对租赁物使用、收益的权利的，应向次承租人承担违约责任。其次，就出租人与承租人之间的关系而言，承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除与承租人所订立的租赁合同，并可请求违约及解除合同的损害赔偿;出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人。在出租人解除租赁合同时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。

　　但是如果出租人不解除租赁合同(可理解为对承租人转租的一种默许)，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权发生，在承租人有租赁权的期间，次承租人对租赁物的占有、使用及收益即为合法，出租人不得直接向次承租人请求返还租赁物。从与杨某的交谈中，得知甲与乙商场之间订立的租赁合同中明确约定不得随意转租，但事实上，甲却违反合同约定将该商铺转租给杨某，杨某在明知该商铺不得转租的情况下而与甲签订租赁合同。因此，甲的转租行为是不合法转租，杨某的租赁权也处于高风险的状态，如果乙商场发现甲有转租行为而将商铺收回的，势必会给杨某造成经济损失。杨某再向甲去追责索赔，必将会有各种时间、金钱、人力等各种成本，对于商人来讲，应该要尽量避免此种风险。其实从甲、乙商场及杨某三方的力量对比来看，杨某并不是最弱势的，他还享有某些方面的主动权。如果甲一意孤行，恶意解除与杨某之间的租赁合同而转租给他人的，甲应向杨某承担违约责任，赔偿经济损失。如果乙商铺得知甲违反合同约定转租商铺的，乙有权收回商铺，并要求甲承担违约责任。对甲来说，甲的行为可能会产生承担两方违约责任的严重后果，甲很可能会得不偿失。