多个房屋买卖合同的效力冲突

　　 一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情况，一种是出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；另一种是出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。我国商品房市场存在着的一房数卖现象也就不过是一物数卖的具体表现。对一房数卖行为，最为重要的就是数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属以及先行订立买卖合同的买受人，作为特定物债权的债权人能否行使撤销权．以保全自己的债权等问题。

　　 (1)数个买卖合同的效力问题

　　 对此问题的解决，因不同的国家和地区的立法不同而有所差异。《法国民法典》因采取债权意思主义的物权变动模式，认为生效的债权合同既可以作为债权变动的法律事实，又可以作为引起物权变动的法律事实。出卖人与前买受人订立买卖合同后，如标的物为现实特定物，无论是否转移标的物的占有或者办理相应的登记手续，标的物所有权即移转归买受人所有。出卖人就同一标的物再行与他人订立买卖合同时，即为出卖他人之物的买卖。而出卖他人之物的买卖合同为无效合同。《德国民法典》采取物权形式主义的物权变动模式，区分债权变动与物权变动不同的法律事实。认为当出卖人与前买受人订立买卖合同后，如未进一步借助物权合同转移标的物所有权于买受人，出卖人仍是标的物的所有权人，无论出卖人就同一标的物订立多少买卖合同，也均为有效合同。如出卖人借助物权合同将标的物所有权转移给前买受人后，又就同一标的物与他人签订买卖合同的，就是出卖他人之物的买卖合同。由于物权形式主义的物权变动模式下的债权合同与物权合同相互独立，债权合同仅能引起债权变动效果，并不引起物权变动的效果，因此，出卖人出卖他人之物，并不对债权合同效力产生影响，数个买卖合同均为有效，只是使得物权合同的效力成为效力待定。

　　 、合同法》第一百三十三条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。依此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权移转以登记为准。这从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式。此模式的特点是：一方面区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同，认为交付或者登记手续的办理只是事实行为。因此，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据我国合同法第五十一条规定，无权处分行为为效力待定合同。

　　 (2)一物数卖合同标的物所有权的归属

　　 根据不同的物权变动模式，买卖合同标的物所有权的归属也有所不同。在《法国民法典》债权意思主义的物权变动模式下，先行取得标的物占有的买受人即取得标的物的所有权。即使前买受人的买卖合同订立在先，但是只要出卖人将标的物的占有转移给后买受人时，并且后买受人为善意，后买受人即为标的物所有权人，并可对抗其他买受人。未能取得标的物所有权的其他买受人得向出卖人主张违约责任的承担。在《德国民法典》物权主义的物权变动模式下，一物数卖的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同，数个买受人的债权一律平等，借助物权合同取得标的物所有权的买受人为标的物所有权人，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

　　 在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一物数卖的数个买卖合同多为有效，所以，先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人得取得标的物的所有权，但出卖人与取得标的物的所有权的买受人恶意串通的除外，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院应将房屋判决先行交付给先行订立买卖合同的买受人。

　　 (3)特定物债权债权人的撤销权问题

　　 先行与出卖人订立买卖合同的买受人，在后买受人取得标的物所有权的情况下，能否行使债权人的撤销权，撤销出卖人与后买受人之间的买卖合同，以保全自己的债权。对此，各国和地区也有不同规定。我国台湾地区“民法”第244条明确仅有有害于以给付特定物为标的物的债权，不得适用撤销权的规定，其理由为：关于撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的，非为确保特定债权而设。我国合同法第七十四条明文规定债权人撤销权制度，该条虽未明确规定特定物债权的债权人不得单纯为保全自己的债权行使撤销权，但通说一致认为，债权人行使撤销权恢复责任财产，是保全全体债权人的利益。且撤销权的效力在于直接变更债务人意思表示的效果，对第三人利益影响甚巨。倘在债务人尚有足够资力履行债务，并未对债权秩序造成根本性威胁的情况下，仅因个别债权问题，而无限制地允许特定物给付行为的撤销，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维系。故惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后，债务人的总资力不足以清偿时，始有撤销权的发生。

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