签了意向书违约金怎么算

发布时间:2019-08-13 13:41:15


  二手房交易过程中,签订正式的《房屋转让合同》前,买卖双方会先签订一份《购房意向合同》,也就是俗称的“居间协议”。居间协议虽不比正式的《房屋转让合同》,但同样具备法律效应,尤其是签订该协议前,买家往往需要交纳一笔购房意向金给房产经纪公司,如果购房过程顺利,意向金则转为购房定金,假若买家临时反悔,卖家则可依照协议约定,扣留意向金。

  有过二手房买卖经历的购房者对这一流程都很熟悉,也知道意向合同的法律约束力,但仍免不了有购房者为了毁约而钻空子。陶先生便是其中之一,自以为掌握了交易过程中的漏洞,但二审,只是违约金并未按照合同签订的比例赔偿。

  签了《购房意向合同》却想反悔

  究竟该赔多少违约金?

  陶先生签订《购房意向合同》是在2014年7月29日,在杭州某中介公司的推荐下,陶先生看中了拱墅区锦兰公寓的两套房子,一套房子建筑面积约78㎡,另一套建筑面积约88㎡,房子的产权是由曹先生与谢女士两夫妇共同持有,总房款共计419万元。

  为表示购买诚意,在签订《购房意向合同》时,陶先生支付了5万元购房意向金,双方约定:陶先生拿到《杭州市区住房情况查询记录》后10日内,与卖家签订正式的《杭州市房屋转让合同》。就违约责任,意向合同里明确写着:如果买卖双方其中一方违约,应按照总房款的10%向另一方支付违约金。当然违约金的比例买卖双方可以协商,记者仍记得去年8、9月份楼市行情好时,为防止违约情况发生,买卖双方的违约责任甚至定在总房款的20~30%左右。

  但之后陶先生却迟迟不履行约定,2014年9月17日,曹先生、谢女士两夫妇通过律师事务所向陶先生发函,要求陶先生尽快签订《杭州市房屋转让合同》,但仍未果。

  2014年10月28日,曹先生、,要求陶先生按合同约定支付总房款10%的违约金,合计41.9万元违约款。

  在一审的过程中,,但鉴于《购房意向合同》约定的违约金比例过高,,从买家的过错程度以及利益等综合因素的考量下,最终判定陶先生需赔偿卖家15万元违约金。

  陶先生不服判决,找律师继续上诉。支持其上诉的理由有两点:一来《购房意向合同》仅有曹先生一人签名,并无房屋共同持有人谢女士的签字,买卖双方就卖房事宜并未达成一致,《购房意向合同》并不成立;再者,即便《购房意向合同》成立,虽然违约条款里写着若违约按总房款的10%支付违约金,但同时又约定,如果买家不能如约签订房屋转让合同,已支付的定金则由卖家没收,一审判决很笼统地采用总房款10%的违约金作为违约条款,而不采用定金条款作为违约责任,对自己而言并不公平。

  就陶先生的两点诉讼请求,。锦兰公寓的两套房产属于曹先生与谢女士的共同财产,不能单方面出售,但2014年卖家两夫妇曾通过律师事务所给陶先生发函,表明谢女士同意出售房产,因此《购房意向合同》仍具备法律效应。陶先生违约乃事实,但根据法律约定,合同中既约定违约金,又约定定金的,可以选择使用违约金或定金条款,卖家提出按违约金条款支付符合法律约定,,因而二审仍维持原判。

  合同中虽约定违约金比例

  但最终根据实际情况而定

  虽然上述案例事实清楚,陶先生确实违约,但仍要提醒购房者:《购房意向合同》会约定违约责任,但买卖双方往往容易忽略,一旦违约,究竟是按为违约金赔偿还是按定金赔偿?

:合同中既约定违约金,又约定定金的违约责任,当一方违约时,另一方可以选择使用违约金或者定金条款要求赔偿。

  当然,违约金比例并非定的越高越好,。去年楼市行情火时,违约金比例大多提高,买卖双方都觉得对自己会有利,但从上述案例来看,,要衡量多方面因素,并非按定金合同约定的赔偿。

  再有关于出售房产签字问题,房子虽属于夫妻共同财产,只要一方表示不愿意,则不能出售,但不能以此作为逃避责任的漏洞。上述案例中,若谢女士未通过律师发函,那么《购房意向合同》是否成立,则需再提供新的证据,因此,在二手房买卖过程中双方都需注意这点。