物业公司的辞退问题

导读:物业公司的辞退问题

  不少业主反映:已与物管公司多次发生纠纷,比如小区停车位租给非小区业主致使业主无法停车、小区植被基本不修剪、小区不清洁等等,引起很多业主的不满,想辞退物业公司。但入住的时候,业主与物业公司签订的合同里没有明确写明物业公司的服务年限;此外,也有由于小区较新,还没成立业主委员会的情况。如果要辞退该物业公司,不知道要走什么样的程序?

  要辞退物业公司必须具备两个条件:一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定;第二,即使没有成立业主委员会,也要小区入住或现有的三分之二或以上的业主同意辞退。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

  在同时具备这两个条件的前提下,业主可收集相关证据,向物业公司发一个函,列举其违法或违反合同的行为,要求解除物业关系。如果物业公司同意,则双方解除关系;如物业公司不同意,。

  对于物业,业主为“王”。这一点,是《物权法》早已明确的。该法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说,业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施,如花园、车库等,以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是,全体业主享有该土地之建设用地使用权——按照《物权法》的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  正是基于这些权利,业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权,属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式,业主的自治权源于其产权。当然,为了进行治理,业主们必须建立某种机构,比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权,代行小区之决策、行政、管理之权。

  然而,在实际生活中,业主委员会的权威不足,。这其中最为典型的就是,物业服务公司与业主、业主委员会的关系颠倒。物业管理公司的称谓,就已尽显物业公司的霸道。按理,物业公司只是业主委员会聘请的服务者,但在小区治理中,它们却以管理者的身份出现。因为开发商会指定前期物业服务公司,它倒是先于业主就进驻小区了,而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。在很多小区,长期没有业主委员会,小区惟一的有组织机构就是物业服务公司,它也就以为自己就是小区的管理者。因为这种心态很普遍,才会发生业主委员会辞退物业公司而物业公司拒绝撤离的现象。而相关部门对于这类物业公司并无任何行政或司法处罚措施。

  业主既然是花钱请物业公司来服务的,业主是“主人”,物业公司是“管家”,如果这“管家”的服务有缺陷,“主人”完全有权将这“管家”炒鱿鱼,再换一家。但在现实生活中,和物业公司打过交道的人都知道,请神容易送神难,要想换一家物业公司,真是难于上青天。居民小区业主委员会要换物业,为首的业主被恐吓甚至打伤的事情屡有发生,物业公司为你服务俨然成了一种霸权,“管家”高高地骑在“主人”头上。

  这种服务霸权形成的根本原因是,在物业管理中,尽管理论上承认“主人”种种神圣的权利,也规定了“管家”种种的责任,但是在具体的技术操作中,“主人”的权利被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。首先是你买房的时候,开发商以业主管理机构还未健全为理由,给你搞“拉郎配”,指定一家物业公司为你服务,你别无选择。虽然你也被告知,这个物业公司只是“暂时代理”,一旦新的业主委员会成立,完全可以选一家物业费更低、服务更好的公司,原来的物业,好比“看守内阁” 将自然退出。但是哪个业主一旦较上劲,会发现“暂时代理”的服务机构是那样顽强。首先你的选择权和所有业主的选择权捆绑在一起的,要集体行使才能有效,你对物业公司不满意,他会告诉你,你是极少数。但极少数的不满意汇集成多数时,人家又会或明或暗给业主行使权利设置重重障碍。

  如果在技术层面上,不为业主的合法权益兑现扫除重重障碍,那么这种权利就不是真正的权利,而只能停留在纸面上,服务的霸权将自然滋生,一幕幕“管家欺主”的故事就会持续上演。
(编辑:不一)