深圳“鸽笼房”违法改建谁之责
“在没有依法确认其转让关系，或涉案公寓在没有变更登记至深圳（楼盘）市中执资本投资有限公司和吴某某名下之前，原登记的产权持有人陈某某等人也应对该事件承担责任，连带承担恢复原状等法律责任”
逼仄的空间、稀少的数量、昂贵的均价、优越的位置……近期，一则来自深圳房产市场的消息惊爆了人们的眼球，深圳开发商竟然推出仅6平方米户型的“鸽笼房”，且售价一口价88万元。
更让人感到不可思议的是，面对这类小户型的房子，很多人开始疯抢，4套房源仅在短短半天之内就宣告售罄。
据媒体报道，该项目名为侨城尚寓，位于深圳南山区华侨城沙河东路与新中路交汇处，销售方为深圳市中执资本投资有限公司(以下简称“中执公司”)，共推出9套6平方米房源，从6楼到15楼，几乎每一层都有一套面积大约为6平方米的极小户型。其中4套对外销售。
据了解，为拓展空间，侨城尚寓该户型的样板间设计了收纳式家具和可折叠床，由于开发商附赠了一些面积，“鸽笼房”内厨房、卧室、卫生间等一应俱全，实际使用面积大概有12平方米。
其实早在7月底，深圳“鸽笼房”就曾被深圳地方媒体所曝出，但并没有得到全国范围内普遍性的关注。深圳地方媒体还曾在8月2日就“鸽笼房”作出一定程度的辟谣，援引深圳市规划和国土资源委员会南山管理局复函称，该“鸽子笼”户型不属于住宅户型，与房产预售无关。
不过，在时隔一个多月后，“鸽笼房”却因绝版小户型和迅速售罄而火爆朋友圈，。究竟是谁在买卖这一“绝版小户型”？真实的销售情况又是如何？
9月25日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规划国土委)在官方微博发出通报，表示正在对相关情况进行调查。
9月26日，深圳市规划国土委微博发布关于侨城尚寓相关情况的通报(续)。通报称，侨城尚寓涉嫌违法改建销售，中执公司已主动暂停销售行为，承诺与已售出的4套6平方米左右房产的买受人解除买卖协议。
“鸽笼房”被指噱头
事实上，“鸽笼房”事件从头至尾更像是一个被媒体爆炒的噱头。
据深圳市规划国土委查证，侨城尚寓项目法定名称为“沙河观景阁”，位于深圳市南山区白石洲沙河东路与新中路交汇处，早期由深圳市沙河实业(集团)有限公司开发，1999年取得《深圳市建设工程规划许可证》。
该楼盘现状为一栋15层高建筑物，建筑功能为办公和公寓。其中，1至5层为办公共5套，权利人为郑某某；6至15层为公寓，共169套，权利人为陈某某等人，有11套建筑面积在6平方米左右，而非此前所传言的9套。
2016年6月16日，中执公司和吴某某等4个自然人受陈某某等人委托销售上述公寓。
据记者查询全国企业信用信息公示系统发现，深圳市中执资本投资有限公司2015年12月9日登记成立，注册资本2000万元人民币，法定代表人为郑会海，郑会海任执行董事、总经理，吴茂贞任监事。
深圳市规划国土委在向中执公司核实后得知，11套6平方米左右的户型房产一共只售出4套，相关媒体此前所报道的半天售罄的传闻并非事实。
在被深圳市规划国土委调查之前，有媒体曾引用侨城尚寓销售人员的说法：6平方米左右的户型只推出4套，其余的都属于内部消化。法治周末记者多次拨打该售楼处电话求证售罄消息从何而来，但始终无人接听。
据了解，“鸽笼房”本身就存在噱头的成分，其实际面积不止6平方米，而是买6送6，共计12平方米。另送的6平方米，基本是由阳台改造而成的厨房和卫生间。因此，以12平方米计，均价仍旧是7万元多每平方米，并非15万元每平方米，这与目前深圳市的房价水平相符合。
易居研究院智库研究总监严跃进对法治周末记者分析称，购买这种物业的人可能存在三种情况，其一，不排除是开发商请托购买，借此噱头推销其他物业；其二，此物业地段较好，有这方面考虑且对高房价难以承受的人也可能购买；其三，同样是看中物业地段，出于后期租赁增值的考虑而进行购买。
违法改建触碰法律红线
早前曾有媒体称，侨城尚寓为70年产权住宅，但据深圳市规划国土委调查，并非如此，而是办公、公寓功能的建筑。
据记者了解，涉事的“侨城尚寓”确实是合法项目，该项目依法取得了《深圳市建设工程规划许可证》，2006年规划验收合格，2007年办理了房地产登记。依法登记的产权持有人陈某某等人有权依法转让。
不过，据深圳市国土规划相关部门核查，所涉11套6平方米左右的房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右(其中1套20平方米左右)，超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。
而南山区规划土地监察局已在9月26日对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取强制措施，恢复原状。深圳市规划国土部门已约谈中执公司，责令其全面整改。
违法改建责任该由谁来承担？
据深圳市规划国土委查证，2016年6月16日，中执公司和吴某某等4个自然人受陈某某等人委托销售该公寓，但中执公司称与陈某某等人的关系名为委托实为转让，并提供了部分银行转账凭据。
北京（楼盘）存诚律师事务所主任律师胡胜利对记者指出：“在没有依法确认其转让关系，或涉案公寓在没有变更登记至深圳市中执资本投资有限公司和吴某某名下之前，原登记的产权持有人陈某某等人也应对该事件承担责任，连带承担恢复原状等法律责任。”
深圳市规划国土委情况通报中还提到，吴某某于2016年7月分别与链家、美联、中原、Q房网4家中介公司签订了委托销售协议。
胡胜利认为：“通过4家中介公司和实际购买人签订合同并销售了公寓，需要在产权登记机关核查交易行为中的真实双方，如果转让人是陈某某等人，受让人是实际购买者的话，那么深圳市中执资本投资有限公司和吴某某等4个自然人以及原产权人陈某某等，有意减少一个流转环节，规避国家税务征收，涉嫌偷税逃税。”
北京中唐律师事务所房地产律师徐斌告诉记者，由于开发商涉及违建，房产户型与规划验收竣工图不符，那么业主的房产证能否办下来会存在一定风险，如果开发商一直不去主管部门缴纳罚款，那么业主的房产证办理可能会被无限期拖延。
性价比对冲高房价
尽管存在违建问题，且早已被深圳市规划国土委验明不是住宅户型，但仍然未能阻挡购房者的热情，开发商推出的4套6平方米户型在短时间内销售一空。
有业内人士惊呼，深圳即将开启类似于香港袖珍户型的时代。在寸土寸金和房价高企的境况之下，市民不得不选择这样一种居住方式。
两年前，李嘉诚旗下的长江实业在香港新界大埔区推出18平方米“蚁房”，虽然引起一片争议声，但仍然遭到哄抢。
比“蚁房”状况更差的是所谓“劏房”，无窗无厨无厕，仅能放下一张单人床的小房间。有公开资料显示，住“劏房”的香港人或已超过30万，人均居住面积不足4.5平方米。
近期，北上深房价猛涨，深圳尤甚。深圳中原研究中心的数据显示，上周深圳新房成交均价达到60610万/平方米，8月份豪宅整体均价创新高至96765元/平方米。
据美国咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右。
6平方米户型的鸽笼房究竟值不值得买？。一位在建筑机构工作的深圳市民对记者直言：“6平方米毫无人性。住在‘鸽笼房’中，毫无舒适性可言，宁可买偏远一些的楼盘，也不在华侨城地段买这样的房子。”
有网络评论分析认为，6平方米小户型虽然有些极端，但也在一定程度体现出了市场需求，对于难以承受目前一线城市高房价的年轻人，城市核心地段的小户型也不失为一种合理选择。
严跃进表示：“从开发商的角度来讲，鸽笼房事件可以反映出目前开发商希望能越来越贴近市场需求，应对高房价下的压力；也反映出开发商的这类小户型产品迫切希望能得到认可，希望能用性价比来对冲目前市场上存在的高房价、高首付问题。”
（编辑：文子）
