小区地面停车位到底归谁？看律师怎么回答!
基本案情
2013年7月27日，朱某(承租人)与某置业公司(出租人)签订了《阳光XXX车位租赁合同》，约定：“一、项目建设依据：出租人取得XXX地块的土地使用权。承租人租赁该小区停车位，租赁期限从2013年7月26日至2057年5月15日。二、........该车位编号为38号。三、租金：约定65000元。付款方式为一次性付清，出租人应在2013年12月31日前向承租人交付车位，该车位交付时已划线.....。”朱某支付给置业公司该车位的租金65000元。此后，因小区内车辆停放无序，承租人无法正常使用该车位而要求把车位退回给出租人。纠纷发生后，相关部门就改纠纷进行调解，但协调未果。
2015年6月17日，赣州市南康区城乡规划分局出具：“阳光XXXXX地面停车位的情况说明。”内容为：阳光XXX所建的地面停车位169个，没有占公共绿地和公共道理面积，符合规划要求。
2015年6月18日，赣州市南康区房地产管理局就该小区停车位使用权问题作出了说明:”阳光XXXX由置业公司投资开发，于2007年开工建设，2008年1月取得商品房预售许可证，根据规划审核验收合格。”
：朱某要求置业公司解除双方签订的《阳光XXX租赁合同》、返还租金及利息的诉讼请求，因证据不足、理由不充分，不予支持。驳回朱某的诉讼请求。
：驳回上诉，维持原判。
案件分析
本案是一起车位合同纠纷的案件，争议焦点有三：“补充协议书是否违反合同法;涉案租赁合同是否有效;约定租赁期限超过二十年的车位是否有效”本文将逐一分析。
(一)补充协议书是否有效
根据《江西省物业管理条例》第66条规定：建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公司拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。朱某认为置业公司违反以上规定，出租未经产权登记的车位也未履行告知义务。所以主张《补充协议书》无效。
对此，，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定无效。而《江西省物业管理条例》属于江西省人大常委会通过的地方性法规，，。故涉案的《补充协议书》违反了《江西省物业管理条例》，也不能作为认定《补充协议书》无效的理由。置业公司即使存在违反管理规定的行为，也应由相关职能部门处理，不影响合同效力。
(二)租赁合同是否有效
根据南康区的城乡规划局和房地产管理局所作的说明，均表明阳光XXXX小区所涉及的169个地面停车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光XXX小区的公共道理、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所。故开发商有权将涉案车位出租给朱某，朱某支付租金获得车位的使用权。
(三)约定租赁期限超过二十年的车位是否有效
根据合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案的租赁合同约定租赁期限从2013年7月27日至2057年5月15日，超过二十年，超过部分的年限约定应予无效。无效部分的租金，朱某可另行主张。本案中，朱某的诉讼请求是主张解除租赁合同及返还全部租金和支付相应利息。而本案的租赁合同只是出租年限中超过二十年的部分无效，二十年以内的部分是合法有效的。因此，。
延伸阅读：小区停车位权属的界定
一、建筑区划内，符合专有部分条件的车位、车库的归属
《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，对属于业主专有部分的车位、车库，应归属业主个人所有。
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(一) 具有构造上的独立性，能够明确区分;
(二) 具有利用上的独立性，可以排他使用;
(三) 能够登记成为特定业主所有权的客体。
满足三个条件，且缺一不可，该车位、车库应归属专有部分所有人所有。
二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
因此，对于这部分的车位、车库原则上归属开发商所有，开发商可以就该部分的车位、车库向业主进行出售、附赠或出租等处分行为。
三、建筑区划内，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车车位、车库的归属
《物权法》第73条规定：““建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条规定：““占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
故这类型的停车位、车库，应属于全体业主共同所有。
四、建筑区划内，利用人防工事改造的停车位、车库的归属
：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
如果小区人防工事的投资者为开发商，且开发商未将人防工事计入公摊面积，则该开发商享有该人防工事平时的用益物权，并可利用人防工事改造的地下停车场进行出租并获得收益。但如果开发商将人防工事计入了公摊面积，则业主才是其最终的实际投资者，该类型的地下停车场之用益物权应归属于业主。
延伸阅读：?
一、业主委员会
小区停车位、车库占用业主公共道路或其他公共场所修建，开发商不享有任何权利。如果开发商占有使用、业主有权制止开发商的侵权行为，当协商不成时，业主委员会有权作为原告起诉开发商。
二、业主
如果是人防工事改造建成的地下停车场，应先确认该人防工事是否计入了公摊面积，开发商是否拥有人防办颁发的地下防空室平时使用证。如果确已计入公摊面积，则业主作为最终投资人，该地下停车场的平时使用管理权和取得相应收益的权利应属于业主。发生此类问题，业主可向开发商主张权利，也可以由业主委员会向开发商提起诉讼。
三、部分所有权人
如果车位、车库属于业主专有部分，并已取得产权证明，包括开发商在内的任何第三人均不得擅自占用。当停车位、车库被侵占时，该专有部分所有权人可直接要求侵权人停止侵权行为，也可以直接提起诉讼。
小区停车位的存在，是为了小区用户能够合理出行，有地方停车。但因小区管理水平的不同，人们法律水平的缺失，由小区地面停车位引发的法律纠纷越来越多。故各位业主，应当要合理、。当自身合法权益受到侵犯时，切记要寻求正确的法律帮助，避免更大的实际损失。
