房屋产权调换的标准

【标签】房屋产权

更新时间:2021-05-11

  通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下,由拆迁人提供合适的房屋,对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿,居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换一般分为原地回迁和异地安置。

  房屋产权调换标准有何规定:

  1、产权调换时,调换房屋的面积。

  在商品房价格普涨的今天,调换房屋的面积,对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意,一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的,被拆迁人可直接依据政策的规定,要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积,原则上是以被拆迁房屋面积来确定,而不是以被拆迁房屋的价值来确定,除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口,在产权调换时,按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积,实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益,不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

  2、原地还房

  不同级别的地段,房屋价值会出现明显的差异,同一级别的地段,也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素,而出现巨大的差异。原地,应当就是被拆迁房屋的原址。实际生活中,一些拆迁人为了牟取更大的利益,往往会对原地作出与规定不相一致的理解,认为原地,就是指与被拆迁房屋处于同一地段,有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者,一些拆迁人利用自己特有的优势地位,以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门,最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据相关规定,只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的,才可另行安置房屋,因此,除以上所列三种情形以外,原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

  3、产权调换协议

  根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见,应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲,拆迁补偿安置协议属于无名合同,但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规,对协议的名称已作出明确规定,因此,选择产权调换时,双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议,而不应以其他名称不替代,协议的内容中,也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中,我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门,其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看,协议的内容都是产权调换,但是协议形式不同,所获得的保障程度也是不同的。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的,应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力,当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。

  正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力,才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋,可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人,从而在实体利益上得到保障。如果忽视这一点,将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》,其优先权可能因此而丧失,最终房屋被拆迁,约定的房屋无法取得,闹得鸡飞蛋打。

  另外,国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的,而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的,这也是事关被拆迁利益的一个方面。