哪些二手房不能买?

【标签】二手房

更新时间:2021-03-26

  核心提示:哪些二手房不能买?未依法取得房屋所有权证的房屋、违章建筑的房屋、所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋、鉴定为危房的房屋等均不能购买。下面就由法律快车的编辑为您介绍。

  依据相关法律法规的规定,购房者如果购买下列几种情况的房屋足存在很大风险的。

  1、未依法取得房屋所有权证的房屋

,我国房屋所有权的取得以登记为准,房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证之前,从法律上来讲。还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的,此种房屋一旦转让。可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无救,或在房屋过户时遇到障碍,从而屋法实现房屋交易。

  2、违章建筑的房屋

  违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。

  3、所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋

  房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产 .在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益,为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。

  4、鉴定为危房的房屋

  房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。

  5、在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”)

,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此以前大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

  6、已经被列入拆迁公告范围的房屋

  通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋,将会面临很大风险。

  那么如何查询所购买的房屋是否被列入拆迁范围呢?可以采取以下措施:般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所(中心)查到。另外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。购房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结,被冻结户门的房屋早晚是要被拆的。此外,还有一些规划中要拆迁的房子在房管局没有记录,也可委托中介公司帮助查询这类问题。

  7、已经抵押,并且未经抵押人同意出售的房屋

  抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是担保方武的一种,在抵押中,债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,抵押担保的财产为抵押物。抵押权是一种物的担保,其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益,为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  8、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋

、,行政机关如公安机关、海关等上述机关代表国家行使司法权力和行政权力,埘房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现,其目的就是限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移不得对抗这种公权力。

  9、已出租给他人,出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋

条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据以上法律条款,法律赋予特定对象先于其他权利人丰张自己财产权利的权利,即承租人在出出租人出售房屋时,享有同等条件下优先购买的权利,因此在出售的房屋存在出租,且未除却“承租人的优先购买权”前购买是有很大风险的。

  10、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房

  经济适用住房是政府提供绐特定对象的政策性优惠住房,因此其在转让的时候是有一定限制的,未住满5 年的不得以市场价转让。同样由于限价商品住房属于政策性商品房,因此二次转让时,要受到一些限制,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的,可像户口所在区县住房保障管理部门中申请回购。

  11、侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房

  有的单位在向职工出售房改房时,在售房合同中作出了某些限定,如“未住满五年不得转让等,因此征购买房改房时要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。

  12、存在超标未经处理的房改房

  房改房是单位给予员工的福利,面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如原产权单位认定超标哦,则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。因此购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。