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防范和化解调控下的法律风险

发布时间：2020-09-23 01:23:15

　　导言：这个城市，有太多人在为“房”纠结。

　　随着楼市成交量出现大幅萎缩，二手市场中投资客抛房增加，房产交易合同产生纠纷的现象日益增多，由此产生的法律纠纷频频发生。杭州几大律师事务所的房产律师迎来了从业以来的业务最高峰就是一个侧面的例证。

　　据杭州仲裁委统计，当前杭州主城区房产纠纷中，，同时咨询人数更是成几何倍数增长。浙江浙联律师事务所主任戴和平说，近两个月来，仅二手房买卖纠纷他手头就有20多件，整个所里有300多件，各类型房产纠纷总量达500件(含受理与咨询)，是去年同期的数倍。

　　那么在楼市调控中，如何准确分析、解决房产交易中的争议焦点?如何有效处理这些法律纠纷?

　　针对这些社会关注的热点、焦点，为了更好地宣传法律和仲裁，提供有参考意义的意见，对策，6月26日，杭州仲裁委员会、浙江省房地产业协会主办了“2010首届杭仲论坛”。论坛邀请了各房地产相关协会和房地产企业负责人以及有关新闻媒体、部分仲裁员共300余人参加，共同探讨如何防范和化解楼市的诸多法律风险。

　　浙江省房地产业协会会长唐世定在会上表示，要将房地产行业的特点与仲裁及时、准确、和谐解决纠纷，化解矛盾的优势相结合，优化杭州市房地产行业的生态环境，促进房地产行业的健康、持续、稳定发展。

　　相关人士表示，面对楼市的调控，将房子作为不动产投资，其风险还是得由买受人自己“擦亮眼睛”看清楚。

　　楼市热销往往掩盖了诸多购销风险，根据以往的经验，一旦楼市发生调整，矛盾将会迅速暴露，如退房潮涌现、诉讼案件频发等等。对此，浙江大学法学院方立新教授认为，房地产市场应该遵守市场经济下法律的基本精神和原则：第一，要保护公民的私有财产，还有开发商的房屋买卖定价权;第二，要坚守国有土地的有偿有期限使用的原则;第三，要保持城市规划的严肃性和公开、透明的原则;第四，拆迁安置要遵循公平、合理、等效的原则，此外针对具体纠纷的处理方面，关于不可抗力显然于法无据，而认定情势变更原则也要慎重。

　　据了解，。不少专业人士指出，在一定条件下房屋买受人可依据法律规定适用情势变更原则来变更或解除合同，但在法律实务中，情势变更的使用往往很谨慎。

合同法司法解释(二)”中的观点，“司法解释(二)”要求严格区分变更的情势与正常的市场风险之间的区别，审慎适用情势变更原则。对必须适用情势变更原则进行裁判的个案，，最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。

。因此，对楼市调控后的各类房产买卖合同纠纷，房产买卖双方和居间人应根据不同情况，具体分析，妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的，在举证上一定要充分。

　　针对目前出现的纠纷，杭州仲裁委委员、浙江六和律师事务所律师叶宏伟认为，合同有效前提下不适用不可抗力和情势变更原则。新政后的合同一律严格按照合同办理，而对于新政前的合同则分几种情况：一是有约定的执行约定;二是约定贷款但根本无法贷款的，可以解除合同，但需支付一定数额的违约金;三是约定商业贷款，但需提高首付的，一般不得解除合同，如解除，应支付违约金。

　　因此，何利锋律师提醒购房者，签订合同时务必仔细谨慎，尽可能考虑齐全，约定详细，最好将因政策变化、银行原因、个人原因等造成贷款无法发放或必须提高贷款额度，增加利息等情形以及如何处理在合同中约定清楚，以避免将来发生纷争。

　　戴梦华律师也建议大家，在进行不动产交易时应对房屋状况有个了解(法律上、房屋本身)，避免出现不实情况而引起纠纷。对中介要选择诚信规范的公司，手续要完备。同时提醒购房者，房屋作为不动产主要是居住功能，如作为投资、投机存在极大的风险，因此必须对此有清醒的认识。