汇贤产业信托国际配售速足额

   4月12日消息，据香港媒体报道，汇贤产业信托昨日正式开始招股，市场消息透露，国际配售部分基本上已足额。券商孖展方面，综合多家证券行资料显示，首日已录得约4.24亿元孖展，占供公众认购金额22.32亿元人民币，约19%，暂时未见有“顶头槌飞”，即金额约11.16亿元大额认购。

　　据香港《东方日报》报道，全球首只人民币计价房地产投资信托基金汇贤产业信托（87001），昨日正式开始招股，接受认购首一个小时，已派发16万张申请表格，同时机构投资者反应非常进取，市场消息透露，国际配售部分基本上已足额。

　　消息透露，已参与国际配售的机构投资者当中，包括美资私募基金Och-Ziff、大型投资基金Fortess。此外，据悉国浩（00053）主席郭令灿，对认购汇贤同样感兴趣，系内公司有派代表出席昨日的推介会。

　　有份出席推介活动的基金经理表示，以北京东方广场物业质素，物业估价下跌风险不高，因此具相当吸引力。有个人银行业务负责人表示，考虑到投资人民币的途径非常有限，因此早于招股前，已有不少专业投资客户，有意参与认购汇贤，并会长期持有。

　　至于汇贤公开发售部分，首日派发认购表格秩序井然，汇贤信托管理人汇贤房托非执行董事叶德铨透露，昨日接受认购首一个小时，已派发16万张申请表格，相信有不少投资者是会透过eIPO方式进行认购。

　　首日孖展额逾4.2亿

　　券商孖展方面，综合多家证券行资料显示，首日已录得约4.24亿元孖展，占供公众认购金额22.32亿元（人民币，下同）约19%，暂时未见有“顶头槌飞”，即金额约11.16亿元大额认购。

　　已经录得孖展券商当中，耀才约1.5亿元、信诚1亿元、新鸿基8,400万元、辉立8,000万元、敦沛约1,000万元。信诚证券联席董事张智威表示，以首日招股及汇贤招股期长达七日来看，首日反应已可接受，反映投资者有兴趣，预期临近“截飞”时反应会转热。

　　耀才证券行政总裁陈启峰表示，汇贤首日反应可以理解，因招股期长，投资者不急于“入飞”，加上回拨机制令公开发售部分显著增加，令孖展客户不倾向“入大飞”，自然令孖展额较细。根据招股章程，公开发售部分若超购五倍、但少于十倍，公开发售部分会增至40%，超额十倍以上增至50%。

　　长和合营夺上海地

　　此外，汇贤正式招股之际，长和系在内地房地产投资有新进展，和黄（00013）公布，与长实（00001）组成的合营公司，已投得上海市青浦区一幅面积约74,091.2方米住宅用地，根据土地使用权出让合同，须付总代价为16.2亿元，将以分期方式支付。

【信泽金：扩展阅读——汇贤产业信托概况】：

汇贤产业信托为香港首只人民币计价房地产投资信托基金。管理人的主要目标是在法律及法规的规限下，以人民币向基金单位持有人提供稳定的人民币分派。此外，。汇贤产业信托的资产为其於Hui Xian BVI的权益，而Hui Xian BVI持有北京东方广场公司的境外合营夥伴 — 滙贤投资。北京东方广场公司持有东方广场的土地使用权及房屋所有权，而东方广场为中国北京最大且最具代表性的商业建筑群之一。东方广场为自给自足的综合物业建筑群，其中包括东方新天地 — 世界级购物商场；东方经贸城 — 由八座甲级写字楼组成；东方豪庭公寓 — 由两座服务式公寓大楼组成；北京东方君悦大酒店 — 拥有825间客房的五星级酒店；及约1,900个停车位（包括上落客货车位）的配套设施以补足东方广场的其他部份。招股章程中表示年度预测分派收益率介乎 4% - 4.26%之间，在房地产信托基金中属一般，市场上的房地产基金如越秀房地产信托(405.HK)约 5.7%；领汇(823.HK)约4.5%。但投资者要留意，由於汇贤是本港首只人民币房地产信托基金，在计及人民币升值後 (假设人民币未来每年升值2%，总回报计已达 6% - 6.26%)，回报其实亦算吸引。另一方面，投资者要留意汇贤的分派须扣除5%的中国预提税（股息税），但至香港则不需另外缴税。由於现时本港人民币存款利率仍然偏低，对於手持一定数量人民币的投资者而言，汇贤可作为长线投资，故建议认购。

公司优势：（1）雄踞北京心脏地带的黄金地段: 东方广场雄踞北京核心商业区的策略位置，处於中国经济最蓬勃的城市之一。东方广场位於北京二环路东长安街一号，西起王府井大街（又名金街），东至东单北大街（又名银街）。北京着名的购物区王府井╱东长安街人流之多为东方广场带来好处。此外，毗邻东方广场的多个北京地标，包括紫禁城、，亦为东方广场带来庞大的人流。，毗邻多个重要政府部门，、交通运输部、，故此吸引不少有意在中国决策机关邻近地区设立办事处的国内外公司。东方广场的交通极之便利，连接贯穿全市的公共交通网络。乘搭北京1号及5号地铁綫可直达东方广场，而8号綫亦将连接至此（预期延伸工程将於2012年展开）。此外，东方广场亦与地铁站相连，周边公车站有超过30条公车綫。东方广场距离北京首都国际机场约35公里。东方广场的优越位置有利於北京东方君悦大酒店的经营以及东方新天地、东方经贸城及东方豪庭公寓的整体租务活动；(2)「城中之城」的好处 : 东方广场分四个部分，分别为东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店，物业建筑群的成功缺一不可。东方广场融入了「城中之城」的概念，缔造自给自足的社区；(3) 具规模且多元化的资产能定期提供稳定分派 : 东方广场四个部分有助基金单位持有人涉足不同的市场分部，包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店。截至2009年12月31日止年度，东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店分别占东方广场总收入约38.0%、约34.0%、约5.0%及约23.0%，而东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店的溢利贡献则分别约46.2%、约39.2%、约3.4%及约11.2%；(4) 董事会及管理团队经验丰富、专业至诚 : 管理人的三家间接股东分别为中信证券集团、长实集团及ARA集团。中信证券集团是中国和香港富经验的活跃金融机构。长实集团为经验丰富的地产发展商，於香港及中国拥有众多物业发展及投资项目。ARA集团在管理香港及亚洲其他国家房地产投资信托基金的经验丰富，往绩斐然。董事（独立非执行董事除外）全部来自这三个集团的间接股东。此外，若干个别人士自东方广场及╱或滙贤投资开业以来已负责管理日常业务，服务至今超过10年，对东方广场及╱或滙贤投资取得的成就贡献良多，其中包括甘庆林、文嘉强、班唐慧慈、蒋领峰、王琦、陈耀龙、黎慧妍、梁碧茜及谢晓芬。汇贤产业信托上市後，他们将继续如常履行管理工作；; (5) 品牌广受青睐 : 东方广场品牌能招揽优质租户，出租率及租金水平维持高水平。於2010年12月31日，东方广场的租户层包括东方新天地233名租户及东方经贸城486名租户，租户涉足各行各业，使东方广场达致盈利多元化; (6) 北京的经济增长 : 由於区内缺乏同级别的竞争项目，故此东方新天地商铺租赁没有任何压力。据戴德梁行的资料，王府井╱东长安街细分市场高端零售物业未来自2011年至2013年的供应约为17.9万平方米（建筑楼面面积)。戴德梁行预测为这些高端零售物业的入市不会对现有市场造成太大的竞争压力。因此，预计北京王府井╱东长安街细分市场零售物业的租金水平仍然高企，2011年至2013年按年稳定增长约2.5%。

行业概览：位於中国北部的北京是历史悠久的文化之都，，也是中国经济中心之一。北京於2009年底的人口约达2,000万，。北京在环渤海经济圈（中国经济发展最蓬勃地区之一）具协同领导地位，同时亦因环渤海经济圈人口迁入而受益良多。2000年至2010年，北京经济发展迅速，期内名义国内生产总值的年复合增长率约15.9%，是中国增长速度最快的地区经济体之一。2010年，北京地区国内生产总值约达人民币13,780亿元，仅次於上海。随着全球金融危机的影响逐步消退，预期北京经济会继续迅速发展，为北京房地产市场长远发展，奠定稳固的基础。高经济增长提升了人均可支配收入、加快城镇化步伐及基建发展。种种因素有助推动北京的房地产市场。2000年至2010年，北京的房地产发展投资额从2000年约人民币520亿元升至2010年约人民币2,900亿元，年复合增长率约18.7%。

房地产基金的投资优点: (1) 业务重点明确，因为房地产投资信托基金不得从事房地产以外的业务，或拥有重大的非房地产资产；(2)房地产投资信托基金守则规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金於各财政年度必须分派最少90.0%的经审核除税後收入净额；(3) 与直接投资於房地产相比，资金流动能力大增；(4) ；及(5) 具有企业管治机制，并由独立受托人监督遵守情况。

获利能力及财务数字：截至2010年10月31日止十个月收入按年上升6.4%至人民币17.39亿元，主要由於全球金融危机过後，消费者信心有望增强，租户愿意支付溢价续租东方新天地，导致租金上升。纯利按年上升907.8%至人民币73.27亿元，主要由於期内总收入及其他增加、投资物业公允值收益及融资成本下趺所致。

增长来源：(1) 资产管理策略 : 管理人拟积极管理汇贤产业信托的物业组合，以维持最高的出租率、达致强劲的租金增长以及优化物业净收入。管理人将与物业管理人紧密合作，共同提升自然增长、与租户建立密切的关系，并发掘物业增值契机；(2)收购策略 : 如有合适机遇，管理人或会选择性地考虑额外收购符合其投资条件的物业；(3) 资本管理策略 : 管理人将致力优化资本架构及资本成。

集资用途：预期发售收取之集资款项（扣除发行成本及收购成本）将全数借给 Hui Xian BVI，Hui Xian BVI 将全数用作偿还现有债务（减转让债务）。重组协议的订约方可就转让债务协定与重组协议所载初步金额人民币10亿元不同的金额，如有协定，预计转让债务将介乎人民币7亿元至人民币15.5亿元（视乎最高发售价与最低发售价的范围而定）。上述发售收取集资款项之拟定用途是按转让债务的范围编制。

估值：招股章程中表示年度预测分派收益率介乎 4% - 4.26%之间，在房地产信托基金中属一般，市场上的房地产基金如越秀房地产信托(405.HK)约 5.7%；领汇(823.HK)约4.5%。但投资者要留意，由於汇贤是本港首只人民币房地产信托基金，在计及人民币升值後 (假设人民币未来每年升值2%，总回报计已达 6% - 6.26%)，回报其实亦算吸引。另一方面，投资者要留意汇贤的分派须扣除5%的中国预提税（股息税），但至香港则不需另外缴税。此外，投资者要留意财政年度的「年度可供分派收入」乃由管理人基於该财政年度汇贤产业信托经审核财务报表计算之款项，以汇贤产业信托及特别目的投资工具於该财政年度之综合经审核除税後纯利为基础，并就撇除调整之影响作出调整。「调整」指於相关财政年度或相关分派期间（视情况而定）汇贤产业信托之综合损益表内扣除或计入之调整，包括：(i)未变现物业重估收益，包括拨回减值拨备；(ii)有关物业估值收益之递延税项支出╱抵减及加速税项折旧；(iii)负商誉之确认；(iv)现金与会计融资成本之差异；(v)出售该物业之已变现收益；(vi)以基金单位形式已付或应付之管理费部分；(vii)於损益表支销惟由发行基金单位或可转换工具所得款项拨付之任何该等公开发售或以其他形式发售基金单位或可转换工具成本；(viii)有关东方广场及其辅助机器、设备及其他固定资产之折旧与摊销；及(ix)其他重大非现金收益。由於现时本港人民币存款利率仍然偏低，对於手持一定数量人民币的投资者而言，汇贤可作为长线投资，故建议认购。

风险因素：（1）北京东方广场公司的合营期有限，当北京东方广场公司合营期於2049年1月24日当日（约38年後）届满时，北京东方广场公司将解散，汇贤产业信托的东方广场权益价值相等於零。(2)利率波动或会对汇贤产业信托的价值造成不利影响。(3)汇贤产业信托现有及将来的借贷会招致财务风险。