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赚钱有方：商铺、地产信托基金互补投资两不误

发布时间：2019-08-18 08:20:15

对同样的商用物业，买铺、REITs一起“玩”，说不定还有意外收获

　　从事贸易经营工作的陈先生，一直在寻求房地产的投资，希望自己的资产能增值或保值。在投资的过程中，陈先生发现，即使广州的商铺，眼光好挑选一些好的商铺，其租金回报也多在8%左右，一些回报差一些的则只有6%，并且房产投资一个不好的地方就是手续繁多，要回笼资金其时间更长。后来陈先生发现广州的一些地产商将资产打包上市，在香港发行REITs等，因为上市的REITs的资产不错，所以其回报也在6.5%—7.8%之间，所以转向了投资房地产信托。陈先生表示，要衡量一只房产信托是否值得投资，主要看四个方面：
　　一、看认购情况
　　陈先生表示，如果是REITs上市第一年购买，就要看认购情况。一只REITs正式上市前会进行认购，认购部分的金钱会被信托基金冻结放到银行里差不多一个月时间，如果该部分资金达到几十亿甚至上百亿元的话，将会产生大量利息，而该部分利息将会在第一年派发给股东。认购资金多除了表明市场看好该REITs外，还能产生更多利息。所以投资客最好挑选认购情况好的REITs。
　　陈先生介绍，他所购买的REITs，认购部分的资金产生的利息达到4000多万元，使该信托基金第一年的派息达到了7.8%，远高于之后年份6.5%的派息。
　　二、看市值与净值之比
　　陈先生表示，如果不是REITs上市第一年购买REITs，主要看该信托基金的市值与净值的比值，一般情况是这个比值越低越好。但现在还没有出现这种情况，所以要考虑到市场的溢价，如果半年租金水平处于上升的话，溢价可以接近租金上升的幅度，同时还要考虑该信托基金最高值，最好购入价不要超最高价。
　　陈先生表示，他所购买的REITs的价格为3.17元，而该股价的净值为3.14元，幅度比市场租金上升水平还要低一些。
　　三、看租金收入
　　陈先生说，REITs物业为商用物业，所以其升跌和租金密切相关，并且派息的多少和租金的多少成正比。所以购买某只REITs之前，就要到REITs打包物业逐个调查，看其管理水平、租金回报、以及物业周边租金水平相比如何等，如果物业管理好，租金处于上升阶段的话，可以考虑入市。购买了REITs后，仍要继续关注其租金，如果发现其物业经营不善，有商户撤场等情况，就要脱手套现。
　　陈先生表示，有些REITs派息多一些，有些派息少一些，所以在购买之前也要看清楚该REITs上市前的承诺。
　　四、看其负债为何币种
　　陈先生介绍，REITs会有负债情况，这时候要看其负债为何币种。目前美元疲软，人民币一直走高，并且继续上升的可能性非常大，在这种情况下，如果REITs负债为美元，其打包部分物业在国内，那么因为人民币升值，其负债等于直接降低，使该REITs的前景更好。
　　不过，银行处于加息之中，如果加息不断出现，存款利息继续走高接近到REITs的回报时，REITs对投资者的吸引力会大大降低，这时投资者就要更加谨慎入市。
　　名词解读
　　REITs：房地产信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs不仅能改变开发商单纯依赖银行贷款的现状，也能给居民投资房地产提供更好的途径，和现在的房地产投资相比，REITs独具魅力。