香港房地产投资信托基金(REITs)的运作模式

香港房地产投资信托基金的制度设计，既吸收借鉴了美国、澳大利亚、新加坡等国家的经验，又充分结合香港房地产业和金融市场的实际，通过修改投资、信托等领域的法律规定，在房地产投资信托基金的发起设立、组织结构、资产投向、收入分配等方面形成了全面、严密的法律规范和高效、有序的实施机制。具体说来，香港房地产投资信托基金的运作模式有以下特点：

（一）组织形式：采用基金管理机构、托管机构高度独立的契约型模式。

一般说来，房地产投资信托基金有公司型和契约型两种组织形式。公司型基金是根据《公司法》成立的，具有独立法人资格，投资者通过购买股票而成为基金公司的股东，与基金公司之间没有信托法律关系，这种组织形式仅存在基金公司与基金托管机构之间的信托法律关系。契约型基金是基金管理公司与投资者签订信托契约后、又与基金托管机构签订另一份信托契约而成立的，基金不具有法人资格。根据信托契约，基金管理公司负责基金的经营管理，并委托基金托管机构保管基金、办理基金相关的资金往来。美国、日本等国的房地产投资信托基金大多采取公司型组织形式。而香港房地产投资信托基金属于契约型，具有信托所有权与利益分离、信托财产独立的特点。具体表现在：第一，房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有，同时与托管机构、管理公司、相关实体以及其它集体投资计划的资产分开处理；第二，必须委任经香港证监会批准的独立托管机构，以信托形式持有相关计划的资产，；第三，必须委任经香港证监会批准的管理公司，对信托资产进行专业管理。

（二）资金运作：对投资标的、资产结构、持有年限及负债比率均有严格要求。

香港对于房地产投资信托基金资金运作的要求比美国、澳大利亚、日本、新加坡等国家严格。在投资标的上，香港房地产投资信托基金属于权益型基金，只能投资可产生定期租金收入的房地产项目，禁止投资于空置土地、从事或参与物业开发活动。而美国房地产投资信托基金不仅有权益型基金，还有以发放房地产抵押贷款为主营业务的抵押型基金。在资产结构上，香港法律规定，房地产投资信托基金90％以上的资产须由房地产项目构成；而美国要求房地产投资信托基金75％以上的资产由房地产、现金或政府债券组成，日本规定房地产投资信托基金对房地产的投资在75％以上，新加坡和韩国对这一比例规定为70％以上，均低于香港的最低比例要求。在资产持有年限上，香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产项目为期两年以上，而美国、澳大利亚、新加坡等国家对此未作要求，日本则规定，在一年之内不可出售所投资的房地产项目。在资产负债率上，香港房地产投资信托基金的借款总额与其资产总值之比不得超过45％，而美国、日本在此方面并没有作出法律限制。从实际效果看，通过设立房地产投资信托基金，香港房地产企业的资产负债率明显降低。2008 年末，冠君产业信托、富豪产业信托和泓富产业信托三只基金的资产负债率为36.0％、41.4％和44.6％，分别比上市前一个财务年度下降了91.4、83.4 和36.5 个百分点。

（三）交易方式：按照基金持有人不得赎回的封闭型模式运作。

通常来看，房地产投资信托基金有开放型和封闭型两种交易方式。开放型基金可以根据市场情况发行新的基金份额，投资者也可以随时购买或赎回基金单位。封闭型基金在发售前已确定资本总额和发行基金份额，发售之后在规定期限内基金份额保持固定不变。美国房地产投资信托基金主要采取开放型的交易方式，而香港房地产投资信托基金均约定发售之后80年内，基金单位持有人不得追加投资或赎回其基金单位，只能通过第二市场，向第三者出售或处置其持有的基金单位。

（四）股息分配：实行高比例的收益分配政策。

香港《房地产投资信托基金守则》规定，房地产投资信托基金每年必须将不少于90％的税后净收入分派给基金持有人作为股息。从表面上看，这一比例

与美国、日本和新加坡等国家的规定并无差异。然而，这些国家均规定，房地产投资信托基金分配给投资者的收入可以免缴公司所得税。相比之下，由于香港税制简单，整体税负较轻，因而并未对房地产投资信托基金管理公司分配股息提供专门的公司所得税优惠。实行高股息分配政策，提升了社会公众参与房地产投资信托基金投资的积极性。据统计，泓富、阳光、越秀等房地产投资信托基金完成公开发售后，在已发行的基金单位总数中，社会公众持有的比例分别高达71％、70.3％和59.2％。

（五）风险监控：在法律约束下强化市场自律管理。

：一是行业自律模式，，也没有相应立法，而是以市场参与者的自律管理为主。这种模式以英国为代表。二是法律约束下的自律管理，即注重立法和信息披露，通过专门的法律法规和完善的信息披露制度，。这种模式以美国为代表。三是政府严格管理模式，，。这种模式以日本为代表。，，同时也根据香港的实际情况有所改进和创新。主要表现在：一是制定专门的法律法规。香港《房地产投资信托基金守则》不但规定了房地产投资信托基金的组织结构、资产运作、股息分配等方面的内容，而且明确了房地产投资信托法律关系中各相关主体的资格和职责。二是强调房地产投资信托基金参与主体的独立性。根据规定，香港房地产投资信托基金必须交由受托人和管理公司进行管理，而多数国家和地区没有如此严格的职责分离和独立性要求。三是建立独立的第三方资产评估机制。房地产投资信托基金必须任命一个独立的资产评估师，定期评估基金所持房地产项目的价值，这是香港房地产投资信托基金风险监控的一大特色所在。四是制定严格的信息披露制度。，是香港对房地产投资信托基金风险控制的一个重要手段。香港证监会不仅明确了信息披露的内容，而且对信息披露的程序作出详细规定。(南方金融200907)

【房地产信托产品的投融资模式及其实务操作要点】010-64336037