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不动产相邻关系中的隐性规则及业主的诉权制度研究

发布时间：2020-09-13 07:52:15

　　前言

　　在旧物权制度中，业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范，从而给司法实务又提出了新课题。

　　物权法用专章规范相邻关系，应当说单从文义解释的角度而言，不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节。但是，在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大。为此，应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则。

　　笔者拟通过对上述两项物权制度的解析来帮助我们认识物权法中的“安居”工程。

　　一、业主及其集合体的诉权机制

　　在旧物权制度中，业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范，从而给司法实务提出了新课题。

　　业主之间及其与业主大会和业主委员会之间的内部诉权机制已有了物权法上的根据。即该法第78条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，;第83条规定“业主对侵害自己合法权益的行为，。业主内部诉权类型的构成涉及四种情形：一是针对业主大会及业主委员会的决议类行为所提起的撤销权诉讼;二是针对业主委员会所实施的规定及管理类行为引发的诉讼;三是部分业主内部之间因相邻关系或其他纠纷所涉之诉;四是针对业主大会或业主委员会的决议所提起的确认无效之诉。之所以涉及无效之诉是因为物权法虽仅规定了撤销权诉讼类型，但因“两会”决议有可能直接违反法律、法规的强制性规定，从而构成民法所禁止的无效行为，故仅用撤销权诉讼难以准确界别其纠纷性质。鉴此，撤销之诉并不能当然地排除确认决议无效之诉存在的可能。

　　业主针对包括物业服务企业在内的外部管理人或来自第三人的侵权时是否享有独立的诉权，这在物权法中似乎找不到明确的对应依据。但笔者认为，其答案应当是不言而喻的。即除了根据法律、法规及管理规约而明确让度给业主大会和业主委员会行使的权利外，凡是业主未被明确禁止且符合诉讼法基本受案要件的纠纷均可诉诸司法救济程序。诸如，单个的业主对物业服务企业的服务瑕疵及其造成的损害或对来自物业服务企业的侵权行为应享有当然的诉权，物业服务企业不得以其聘用人是业主大会或业主委员会为由而利用合同相对性原则对单个业主的诉权进行抗辩。因为“两会”只是业主权利的集合体，是业主权利延伸的一种表现形式，其设立和存续的价值就是为维护业主权利。物业服务企业在与“两会”构建物业服务合同时即应当明知其所服务的对象是一个个具体存在的“业主”而不是“虚化”的业主大会和业主委员会。，则均可涉诉。