正确运用同时履行抗辩权和合同解释规则

　　在房屋买卖合同纠纷中，经常出现两类问题：一是卖房人以购房人未付清房屋尾款而拒绝交房的情况，并在诉讼中以同时履行抗辩权予以抗辩。究竟当事人的抗辩权是否成立，。二是当事人对房屋面积的约定不全面，。这些问题均需进一步统一认识，以加强执法统一。

　　1999年2月27日，上诉人(原审原告)黄某、陆某与被上诉人(原审被告)上海佳能房地产开发有限公司(以下简称“佳能公司”)签订《上海市内销商品房预售合同》，约定黄、陆向佳能公司购买本市浦东新区东建路228弄东方龙苑玉龙阁2号301室房屋，佳能公司暂测房屋建筑面积为126.43平方米，总房价人民币43.9万元。房屋的交付须经本市建设工程质量监督机构核验合格;办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证;办理了房屋入住许可证。佳能公司定于1999年10月31日前交付房屋。在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，若暂测面积与实测面积的误差不超过±0.05%时，合同约定的总房价不变;若暂测面积与实测面积的误差在±0.05%以上至±0.5%时，超出±0.05%部分按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;若暂测面积与实测面积误差超过±0.5%，佳能公司同意黄、陆有权终止合同。如佳能公司未按合同约定期限交付房屋，黄、陆有权按已支付的房价款向佳能公司追索逾期利息。逾期利息自合同约定的最后交付期限第2天起算至实际交付日止，利息按银行同期存款利率计算。合同签订后，黄某、陆某支付了暂测面积的全部房价款。2000年11月25日，佳能公司通知黄、陆入户，因黄、陆只同意补付面积超过0.05%至0.5%间的房款差价，而佳能公司则要求其补付面积超过0.05%以上的全部房款差价，双方意见分歧，佳能公司不同意交付房屋。

　　佳能公司于1998年4月3日取得系争房屋的商品房预售许可证。2000年8月29日，经上海市房屋土地管理局测绘，系争房屋的实测面积为133.02平方米。佳能公司分别于2000年10月25日和12月29日取得上海市新建住宅交付使用许可证和上海市房地产权证。

，双方当事人自愿达成调解协议：被上诉人上海佳能房地产开发有限公司于调解书签收之日起3日内给付上诉人黄某、陆某逾期交房利息，以房款43.9万元为本金计算自1999年11月1日起至2000年12月29日止按银行同期存款利率计算利息;上诉人黄某、陆某于调解书签收之日起3日内给付被上诉人上海佳能房地产开发有限公司房屋面积补差款人民币1.42万元;被上诉人上海佳能房地产开发有限公司于调解书签收之日起3日内将东方龙苑玉龙阁2号301室房屋交付上诉人黄某、陆某。

　　本案虽调解结案，但涉及如下三个法律问题：

　　关于同时履行抗辩权

　　同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人一方在他方未为对等给付之前，有权拒绝自己的履行。同时履行抗辩权的法律基础是诚实信用原则，即依照诚信原则，当事人必须按照合同的约定履行自己的义务，否则无权要求另一方当事人履行义务;同时在对方当事人未按合同履行义务的情况下，也有权拒绝履行自己的义务。法律规定该抗辩权的目的在于平衡当事人之间的利益，维护交易秩序。同时履行抗辩权一般适用于买卖、租赁、互易等双务合同中，其适用条件有：

　　其一，须当事人在同一合同中互负债务。此条件包含两个含义：第一，即当事人相互间的债务是基于同一合同关系。如果当事人间的债务不是基于同一合同，则不适用同时履行抗辩。第二，需当事人双方互负债务。如果合同的一方当事人仅享有权利不负担义务，另一方当事人仅负担义务不享有权利，则不能适用同时履行抗辩。同时需要明确的是，当事人之间互负的债务必须具有对价或牵连关系，即其债务之间互为条件、互为牵连。如果当事人之间的债务没有牵连性，则不能适用同时履行抗辩。

　　其二，须双方的债务均已届清偿期。由于同时履行抗辩权的适用条件之一是，当事人双方的债务必须同时履行，否则不构成同时履行抗辩，因此清偿期对双方债务来讲是同一的，也就是说，双方债务一定是同时到期。此外根据该条件的要求，当事人双方的债务必须已届清偿期，否则任何一方当事人均无权要求对方履行，从而也无适用同时履行抗辩权的余地。

　　如果当事人双方明确约定了债务清偿期，则很容易判断债务是否到期，进而判断是否适用同时履行抗辩。但是，如果当事人对债务履行期未作约定，或者只约定了一方的债务履行期而未约定另一方的债务履行期，那么是否适用同时履行抗辩，则需要加以研究。根据合同法的规定，当事人对债务履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。所以，如果当事人对其债务履行期均未作约定，则可以认为双方的债务履行期相同，一方不履行债务而要求对方履行的，对方当事人可以援引同时履行抗辩权。如果只约定了一方的债务履行期而另一方的债务履行期未约定，则需要通过判断一方的债务履行期对于另一方履行债务来讲是否合理，如果合理，则可以认为双方之间的债务成立同时履行，可以援引同时履行抗辩权;否则不能成立同时履行抗辩。

　　其三，须对方未履行债务。双务合同中，当事人要援引同时履行抗辩权以对抗对方当事人的履行请求，必须是对方当事人未履行债务。如果对方当事人已履行债务，则未履行的一方不得援引同时履行抗辩权。对这一点无论在理论上还是在实践中，都非常清楚。值得研究的是，如果一方当事人已履行了大部分义务，尚剩一小部分义务未履行，或者履行义务有瑕疵，则另一方当事人是否有权行使同时履行抗辩权，来拒绝履行自己的主要合同义务。我们认为，由于同时履行抗辩权制度的法律基础是诚实信用原则，因此，对此情况则应当依据诚实信用原则加以判断。具体可以分为三种情况：第一，如果一方当事人未完全履行义务或者履行义务有瑕疵，导致对方当事人不能实现合同目的，则对方当事人有权行使同时履行抗辩权。第二，如果当事人间的债务可以分割，则在一方当事人未完全履行义务或者履行义务有瑕疵的情况下，另一方当事人可以在对方未履行的部分或者有瑕疵的部分内，行使同时履行抗辩权。第三，如果一方当事人未完全履行义务或者履行义务有瑕疵，不影响另一方当事人合同目的的实现，且义务不可以分割，则可以认为另一方当事人行使同时履行抗辩权有违诚实信用原则，因此依法不能行使。

　　其四，须对方的履行是可能的，如果对方当事人因不可抗力或者其他原因，不能履行义务，则当事人不能援引同时履行抗辩权，而是适用免责规定或者违约规定进行处理。

　　在本案中，双方当事人对黄、陆何时支付房屋差价款未作约定，因此可以认为其应当在佳能公司交付房屋的同时支付，即可以构成同时履行。但是，由于黄、陆已经支付房屋暂测面积的全部房价款，即已经履行了合同的主要义务，因而佳能公司以黄、陆未支付房屋差价款为由，行使同时履行抗辩权，拒绝交付房屋，有违诚实信用原则，依法不能成立。

　　应当如何判决

，我国法律目前尚无明文规定，我国大陆学界对此也鲜有讨论。从诉讼法上尊重当事人诉讼请求的角度来讲，如果被告的同时履行抗辩权成立，。但是这样判决必然会带来一些负面影响，即原告向被告提出的履行请求因其行使同时履行抗辩权而受到阻却，同样被告也不能请求原告履行义务，这样便导致了当事人间的合同得不到履行的恶性循环，。因此，我们认为，从诉讼经济和解决纠纷的角度来考虑，。这在德国法上称为同时履行判决或交换给付判决，我国台湾学者和日本学界也普遍持此观点。

　　如果被告的同时履行抗辩不成立，。但是对于被告以原告未完全履行或者履行有瑕疵为由，要求原告按约履行的请求，，即同时判决原告按合同约定履行义务，这样便使被告无需再另行起诉，从而实现诉讼经济和解决纠纷的目的。

　　在本案中，尽管佳能公司的同时履行抗辩权不成立，但是毕竟双方互负债务，、合法的基础上，主持当事人达成相互履行的调解协议，无疑是符合法理，符合诉讼经济和解决纠纷目的的。

　　合同条款的解释问题

　　由于在现实生活中，当事人的文化水平存在差异，因而在订立合同时对合同条款的约定难免会出现不明确、遗漏等现象，，对当事人间的合同条款进行合理解释，探究当事人订立合同的真实意思。根据合同法的规定以及法学理论界的普遍观点，合同解释的方法有文义解释、体系解释、目的解释、参照交易习惯解释以及根据诚实信用原则解释等。也就是说，应当从合同条款的词句入手，参考该条款的前后条款，考虑当事人订立合同的目的，参照市场交易习惯，并依据诚实信用原则，对当事人间的合同条款作出合理解释。

　　在本案中，当事人间的合同约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以有关机构实测面积为准，若暂测面积与实测面积的误差不超过±0.05%时，合同约定的总房价不变;若暂测面积与实测面积的误差在±0.05%以上至±0.5%时，超出±0.05%部分按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;若暂测面积与实测面积误差超过±0.5%，佳能公司同意黄、陆有权终止合同。该约定引起了当事人间的意见分歧，即黄、陆只同意补付面积超过0.05%至0.5%间的房款差价，而佳能公司则要求其补付面积超过0.05%以上的全部房款差价。

　　应当说，当事人间对黄、陆是否支付房屋面积误差超过0.5%以上的房款差价，未作明确约定。但是从合同中的前后条款和佳能公司订立合同的目的来看，房屋面积误差超过±0.5%时，黄、陆可以解除合同;如果黄、陆不解除合同，佳能公司并未明确表示放弃房屋面积超过±0.5%部分的房款差价。所以佳能公司的真实意思应当是，若暂测面积与实测面积的误差不超过±0.05%时，合同约定的总房价不变;超出±0.05%部分则多退少补。只有这样解释才符合合同解释的原则与方法。事实上，本案在最终调解时便是按照此方法作出解释的，因而是合法、合情、合理的。