刘植荣:现场调研美国房地产财产分隔

发布时间:2019-08-13 04:41:15


[导读]

离婚财产分割夫妻共同财产的分割,是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产,离婚财产分割有一定的原则。

根据《婚姻法》及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(以下简称《财产分割意见》)的规定,人民法院在审理离婚财产分割时,应当遵循一定的原则:

我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察,本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料,我们约定,2010年10月4日通过"现场直播"的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯,进行这次"现场直播"的前期准备工作。

  一、精装供暖算面积,买房砍价有学问

  "Hi,我在ColdwellBankerApex房地产中介公司WandaArias小姐陪同下,驱车到了今天要看的第一所房子(fangzi)门前。为了及时解答你提出的问题,我让Wanda带着笔记本电脑,上面有房子(fangzi)的各种信息。"朋友用iPhone与我联系,她以买房者的身份,找房地产中介公司选房、看房,我遥控导演。"现场直播"开始了。朋友传来一张照片,告诉我,现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场,白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的,蓝色的车是中介Wanda的,这所房子位于加兰市CaledoniaCove路的第2606号。这里虽然叫加兰市,其实就相当于达拉斯市的一个区,从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。接着,朋友发来要看的房子的正面照片,这是栋两层的传统建筑,古色古香,精致漂亮。房子位于路的尽头(Cul-de-Sac),很安静,这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑,内墙为木头,外墙由砖和石头砌成,有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙,窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋,也就是说四周不与任何别人建筑相接。我想知道这所房子是何时建的,以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说:"这所房子建于2007年,原来被一工人所有,因失业无力还贷被银行收回。所以,现在这所房子的产权归银行所有。告诉你,这所房子装修好后几乎还没住过呢,是新房。""房子面积是多少?""487平方米。"美国的房地产均按平方英尺计算面积,为了方便中国读者阅读,文中提到面积均直接换算成平方米。再有,美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积,均属赠送。独立住房均附带花园,有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修,并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具,也就是说,买了房子即可入祝"地产面积呢?"地产面积就是整个院落的平面面积,我想知道这所房子占地多少平方米。"地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少?"她知道我过去研究过美国的房地产,估计能猜个八九不离十。"300000美元?""你太棒了!299000美元。"我知道,美国的房产的标价(AskingPrice)是虚价,是可以砍的,就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道:"Wanda很爽快,说这所房子可以优惠17%,也就是说,现在这所房子299000×(1-17%)=248170美元就可成交。""是不是这就是最低价了?还能砍吗?"我见中介几乎是主动提出优惠17%,想知道还能砍下多少来。"要是中介要多少就给多少,那才傻呢。在美国买房,一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。比如,你喜欢游泳,就要装出不喜欢游泳的样子,说游泳池对你来说没什么用处,况且你还有小孩,担心孩子自己到院子里玩耍会落水,这样,至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校,就又砍下一个百分点。你看,价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了,购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。""看来你是买房的老手了。对了,这所房子有没有地下室?"我见朋友一直没提地下室的事,便开口问道。"你这个美国通怎么现在也愚钝了?美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室,因为这里暖和。北方州就必须都有地下室,因为那里寒冷,有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。"朋友接着说:"2009年夏天,我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产,当时的房屋面积是400多平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。我把那房子买下后,装修了地下室,现在出售,地下室就算面积了,就该写500多平方米了。"那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?"我问朋友。"这要根据个人情况而定了,你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室,剩余的地方供健身、娱乐所用,我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下,美国的地下室可不是都在地下,一般都是半地下,是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。"她继续介绍这所房子:"房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视,他们重视的是景观(View),就是从房子里望出去,能直接看到的景色,所以,边角的房子要比建筑群里的房子价格高些,因为在外面视野更开阔,能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上,坐落在HayHubbard湖畔。"我想知,虽然同在一个城市,但地区不同,房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。很快,她传来了达拉斯市的交通图,然后解释说:"这所房子位于达拉斯市东部,这里是非常理想的居住区,因为在湖边,景色秀丽,空气好,也安静,所以,这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米,距离Starlite饭店只有1.8公里。"

  "房子的环境确实不错。"我接着迫不及待地问,"那房子的房间结构是怎样的?""这所房子有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台(WetBar)。告诉你,地板可是硬木地板,卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外,车库面积74平方米不计算在房子面积内,这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。"说完,朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。"这是房子东侧的大阳台,这个阳台正对公园和湖,阳台面积很大,可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台,阳台上也有门通向屋内。月台很大,有两个门,一个通向开放式客厅,一个通向主餐厅,这里可是开Party的好地方。"从朋友发来的照片看,美国的阳台都是露天的,可以在上面充分享受阳光和空气,饱览美好景色。我想,中国人喜欢把阳台封起来,这大概是因为房子面积小的缘故吧,好在阳台上放置东西。朋友发给我房子后面的照片,车库就在那里,可以停放3辆轿车。"怎么样?房子不错吧?很适合你居住,跑跑步、游游泳、打打拳,在房子附近就可以做这些活动。"朋友接着说,"我现在就看到了那个湖,这是个人工湖,非常大,是城市建筑取土后留下的湖泊。"朋友还告诉我,房子东面有块公共绿地,如果想使用那块地,可以向房主协会(HOA)租下来,每年交350美元的土地租金,这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。