两部司法解释出台详解物业纠纷难题

本文讲的是物业纠纷的司法解释。编者按随着我国住房制度改革不断深入，特别是2007年10月1日物权法施行以来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。...
两部司法解释出台详解物业纠纷难题
编者按随着我国住房制度改革不断深入，特别是2007年10月1日物权法施行以来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。业主身份如何界定、专有部分和共有部分怎样划定、“住改商”纠纷、物业欠费纠纷依据什么标准处理，凡此种种的住房和物业服务问题牵涉千家万户，既事关广大业主的切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。
最高人民法院日前公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释，广受群众关注。司法解释在物权法等法律规定框架内，解答了广大群众关心的诸多热点问题，强化了各方当事人的平等保护，增强了法律规定的可操作性，物业纠纷诸多热点、难点问题最终得以明确。该解释为妥善处理物业纠纷，化解物业管理中的矛盾，规范物业管理起到重要的作用。
内容提示最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条，将于2009年10月1日起施行。这两部司法解释涉及的热点、难点问题包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、“住改商”纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担等。
看点之一没有产权证也能当业主
[案例]王女士购买了某小区的商品房一套，但开发商因为手续不全等原因，迟迟未能给王女士办理房屋产权证。一年之后，王女士因楼内公共部分的使用问题与物业公司发生争议，物业公司认为，王女士还没有取得房屋产权证，还不是真正意义上的业主，无权对该公共部分提出要求。
“业主”是物权法第6章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。本案王女士究竟算不算物权法规定的“业主”?业主身份的界定标准，在此次司法解释中予以明确。
根据物权法相关规定，司法解释确定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
不过在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋购买人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。
根据物权法等法律规定精神，司法解释明确，对这种情形下的业主身份，可以认定其为物权法第6章所称的“业主”。民一庭负责人表示，这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。
如果物业服务纠纷是由于业主房屋的承租人、借用人等引起的，是不是也可以适用司法解释的相关规定?
对此，司法解释明确：物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。该物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说，司法解释对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
本案还涉及到实践中围绕建筑物共有部分产生的纠纷问题。一个小区或一栋住宅楼内的哪些地方属于共有部分?根据物权法的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地及电梯、水箱等。此次司法解释就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中为了便于解决审判实践中的纠纷，特别明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，不属于业主专有部分和市政公用部分或者其他权利人所有的，都应当认定为共有部分。
看点之二“住改商”须全楼业主同意
[案例]李某购买了某小区普通住宅一套，并将其改装成培训公司对外营业。李某的邻居对此提出异议，认为公司白天营业产生的噪音影响了周围老人的休息，楼内社会人员往来的增多也带来了安全隐患。李某辩称，自己之前已跟物业公司进行过沟通，并向物业公司缴纳了管理费，在自己的房屋内经营业务并无不妥。
物权法第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有两个问题需要解决：一是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可;二是如何确定有利害关系业主的范围。
民一庭负责人表示，“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“妆、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。